부모와 자식간 임대차계약 성립할까? - 위장임차인 / 가족 및 친인척간 임대차계약 인정 여부 대법원 판례

’20.06.07

#부모와 자식간 임대차계약 성립할까? - 위장임차인 / 가족 및 친인척간 임대차계약 인정 여부 대법원 판례

: 경매를 통해 물건을 입찰할 때 권리분석상 가장 중요한 것은 누가 뭐래도 임차인의 대항력 유무이다. 

낙찰 후 임차인이 선순위대항력을 가진 임차인이라면 그 보증금을 낙찰자가 인수하여 추가적인 금전이 필요하게 되기 때문이다.

이러한 대항력을 가지기 위해서는 임차인의 계약/인도/전입 요건이 필요한데, 경매 공고지에는 이러한 대항력을 가진 임차인이 있다고 기재되어 있으나 실제로 분석한 결과 대항력이 없는 케이스들이 있다.

이러한 케이스 중 하나로 위장임차인이 있다. 이 위장임차인은 대개 채무자의 가족인 경우가 많으며 특징으로는

1. 전입일과 확정일자의 시간적 차이가 크다.

2. 전입일 이후 후순위로 부동산 시세대비 거액의 근저당이 잡혀있다.

- 금융기관에서 근저당을 설정 시 시세대비 높은 금액을 대출해준 경우 은행은 해당 부동산의 임차인이         가족이거나 무상임대차계약서를 바탕으로 대출해주었을 것.

3. 문건 접수내역을 확인. 법원의 문건이 임차인에게 미도달한 경우

- 경매가 시작되면 법원은 문건을 임차인에게 송달하게 되는데, 부재이거나 수취인 불명으로 기재된 경우       임차인이 해당 부동산에 거주하지 않을 확률(위장임차인)이 높다.

위 물건의 재산명세를 보자. 감정가 1.4억의 물건이 50%까지 유찰된 공매물건이다. 임차인은 소유주의 아버지로서 보증금 7천에 임대차계약을 하였다고 구두진술하였다. 

전입세대열람내역 확인 결과 ’03.07.03일 전입신고되어 있으며 확정일자는 ‘미상’이며 선순위임차인임에도

불구하고 배분요구를 하지 않은점이 의아하다.

후순위근저당권자로 현대해상화재보험이 설정되어 있다. 이러한 경우 직계존비속간 임대차계약을 인정하기 위해서는 임대보증금에 관한 확실한 증명이 필요하다. 

입찰자는 입찰에 들어가기 전 후순위 근저당권자인 현대해상에 무상거주계약여부를 확인하여야 할 것이며 우편물 등을 통해 실제로 임차인이 거주하고 있는 것인지, 아니면 위장임차인인 것인지 확인해 보아야 한다.

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< 가족 및 친인척 간 임대차계약 인정 여부 대법원 판례 >

1. 부모와 자식 간, 다시 말해 직계존비속(부모와 자식, 사위와 장인장모, 며느리와 시부모 사이에 체결된         임대차계약)은 설사 진정하게 임대보증금을 지불하고 임대차계약을 했다 해도 주택임대차보호법상의         보호를 받을 수 없다.

2. 형제와 형제, 남매간에 체결된 임대차 계약, 자매간에 체결된 임대차계약은 진정한 임대차계약인 경우        주택임대차보호법상의 대항력이 인정된다.

대법원 판결은 친인척간에 체결된 임대차 계약이 진정한 것으로 인정받으려면 임대차계약을 체결하고 그에 상응하는 임대보증금을 지불한 증거가 있어야 한다고 합니다.(적극적판결)

다시 말해 송금영수증이나 통장사본 아니면 자기앞수표 등 확실하게 임대보증금이 오고간 

내용이 나타나야 한다는 뜻입니다.

그렇다고 해서 임대차 계약 시 형식적으로 돈을 주고받은 것도 안 됩니다. 임차인은 임대보증금의 출처를 임대인은 임대보증금을 수령한 뒤 그 임대보증금의 자금사용 출처를 밝혀야 합니다. 현금으로 주고받았다고 하는 것은 무조건 인정되지 않습니다.

또한, 임대차계약서에 임대차계약 후 주민등록전입신고를 할 때 확정일자가 날인되어 있어야 합니다. 

진정한 임대차계약이라고 해도 저당권보다 확정일자가 늦고 주민등록일이 빠르다면 

임대차계약서 일자를 소급(후에 작성한 임대차계약서에 주민등록이전신고한 날과 같이 조작하는 것)하여 

작성한 것으로 보아 인정을 하지 않습니다.

다시 말해, 친인척간에 공모한 뒤 임대차계약서를 조작하여 날짜는 저당권일자보다 빠르게 새로 작성할 수 있다는 판단입니다.

사실상 임대차계약이 없는 상태에서 주민등록을 옮겨 무상거주 또는 채권채무관계로 살고

있다가 저당권자의 경매 또는 강제집행이 개시 되자 친인척간에 강제집행을 면탈하기 위해 공모할 수 있다는 

내용이 포함되어 있습니다.

친인척들은 얼마든지 공모를 하여 임대차계약서를 조작할 수 있는 반면에 불특정 다수인인 경매 입찰참가자는 계약서에 확정일자가 있어야 진정하게 계약서가 당시 작성되었다는 것을 알 수 있는 것이 공시방법의 일종이라 반드시 확정일자가 있어야 법원에서 인정하게 되는 것입니다.

그 후에 계약서는 당시에 작성한 것으로 보고 임대차계약이 진정한 것이냐 아니냐를 판단합니다. 따라서, 친인척간에 작성된 임대차계약에서 확정일자가 오랜 기간 늦으면 조작한 것으로 보고 있습니다.

참고로 진정한 임대차계약이 체결된 사실이 없음에도 불구하고 진정한 임대차계약이 체결된 것처럼 조작하여 

배당에 참여하거나 낙찰자를 상대로 선순위 임차인으로서 대항력이 있다면서 전세보증금 반환을 요구하면 형사 처벌 대상이 됩니다.

- 출처 -

[http://m.gofnews.com/news/articleView.html?idxno=9671]