#오피스텔과 도시형생활주택의 차이점(신탁공매, 취득세, 부가가치세)

’20.06.02

#오피스텔과 도시형생활주택의 차이점(신탁공매, 취득세, 부가가치세)

[https://www.youtube.com/watch?v=71lz0MqYjdE&t=553s]

: 모든 부동산은 매매시 부가가치세가 발생한다. 단, 예외로 85m2 이하 주택은 예외로 한다. 하지만 공경매는? 공매에서 기타일반재산(신탁)은 부가가치세가 발생하며 

  그 이외에는 부가가치세가 없다. 

< 도시형생활주택 vs 오피스텔 >

: 현황은 둘 다 똑같을 수 있다. 조사하는 사람이 현황을 조사했을 때 오피스텔로 보이면 도시형생활주택도 오피스텔로 기재하기 때문이다. 외관상으로 이 둘을 구분하기는 쉽지 않으며,정확하게 확인하기 위해선 건축물대장을 확인하여 이 건물이 어떤 용도로 건축되었는지 확인하는 것이 투자할 때 굉장이 중요하다.

1. 오피스텔과 도시형생활주택의 차이점

- 오피스텔은 취득세가 4.6%이고 부가세가 추가된다. 1억의 오피스텔을 낙찰받을 시  취득세 460만원을 내야하며 추가로 취득세보다 보통 더 높은 취득세를 내야한다. 

   1억짜리 오피스텔은 낙찰시 1억 + 460 + 대략 1000만원의 비용이 필요하게 된다.

* 오피스텔은 부가세환급이 가능하다. 하지만 환급받을 시 주거용이 아닌 사무소로 쓰겠다는 말과 같으므로 전입이 불가능한 사무소가 되버린다.

- 1억짜리인 도시형생활주택은 취득세가 1.1%로 110만원만 더 지불하면 소유권이전이 가능하다. 오피스텔과 1000만원 이상 비용차이가 나는 것이다.

2. 건축물대장상 사무소인 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있을 시

- 겉으로 봤을 땐 도시형생활주택과 오피스텔은 구분이 거의 불가능하다. 이 중 어떤 오피스텔이 건축물대장상 사무소인데, 주거용으로 사용중인 오피스텔이 있다. 

  이런 물건을 낙찰받고 나중에 적발시 건축물위반 대상으로 이행강제금이 부과된다.

3. 신탁공매에서

- 건물을 지을 때 보통 가장 제한이 걸리는 법으로 채광권과 주차권이 있다. 채광권때문에 공동주택을 짓다가 어떤 층 이상은 오피스텔로 용도를 변경해서 지어버리고, 

   주차대수 때문에 사무소 등을 넣어 건설을 한다. 

- 신탁공매는 건물자체가 미분양되어 나오는 경우가 많다. 그말인 즉슨 새건물인 경우가 분양이 잘안되어 나오게 되는데, 우루루 나온 건물속 여러 물건들 중 

  건축물대장을 확인하여 용도가 도시형생활주택인 물건들을 낙찰받으면 큰 비용을 아끼고 월세수익 등으로 전환하여 높은 수익을 기대할 수 있다. 

**부동산 투자시 건축물대장 확인은 필수이다. 민원24등을 통해 확인 가능.**