재개발구역 도로부지(사도)의 가치

< 재개발구역 도로부지의 가치 >

‘재개발구역에서 사도(도로)부지를 가지고 있어도 조합원으로서 새 아파트를 분양받을 수 있을까?’

: 보통 도로부지는 국가소유 토지라 생각할 수 있는데, 주택가에는 생각보다 많은 사도부지가 있다. 

집을 지을 때 토지 일부를 길로 만들어야하기에 어쩔 수 없이 도로를 내게 된다. 이 경우 개인이 소유한 토지가 

도로가 되고 이를 사도라 한다.

재건축과 재개발에서 조합원 자격유무는 아래와 같고,

 - 재건축사업 : 토지와 건물 함께 소유해야 조합원이 됨.

 - 재개발사업 : 나대지 및 도로 등 토지만 소유해도 조합원이 됨.

즉, 재개발사업에서 토지만 갖고 있어도 조합원이 되어 분양대상자가 될 수 있으나 여기서 분양자격 조건이 있다.

**도로부지의 분양자격**

1. 지목 및 현 이용상태가 ‘도로’

   면적이 90m2 이상  = 가능

2. 지목이 대(대지)이며 현 이용상태는 ‘도로’

    면적이 30m2 이상이고 무주택자면 = 가능

3. 두개의 도로부지 지분을 합쳐 90m2 이상  = 가능

이러한 도로부지의 가치는 조합원 분양자격을 받기 위한 조건으로서 기능한다. 

따라서, 관리처분인가가 나기 전에 어떤 A가 85m2의 도로부지를 소유하고 있다면 

추가적으로 5m2의 부지가 분양자격을 받기 위해 더 필요하게 된다. 

이때 A에게 5m2의 부지는 꼭 구해야만 하는 부지가 되어 매도입장에서 높은 가치에 매매할 수 있게 되버린다.

매도를 하지 않으면 현금청산의 대상이 된다.

사업이 진행되며 관리처분인가에 가까울수록 도로부지의 가치는 점점 이러한 이유로 상승하고 사업초기에 매입

할수록 그 수익성은 더 커지게 된다. 

경공매에서 유찰이 많이 되는 이러한 토지가 나온다면, 입찰가와 현금청산시 감정평가액을 비교하여

세금제하고 얼마나 이득이 나올 수 있는지 잘 알아봐야 할 것이다.