지적편집도를 이용한 물건 분석법

#네이버지도 : 지적편집도. 지도와 지적편집도를 통한 물건 분석법

(지적편집도에서 분홍색 부분은 상업지역이다.)

: 지적편집도를 통해 토지의 ‘종’(종류)를 알 수 있다. 경매 공고문에서 물건종류가 주택으로 나와있는 경우 

왠만한 물건들은 거의 평범한 물건으로 생각하고 넘어가기 쉽상이다. 

특히, 다가구주택에서 중요한 내용이다. 다가구는 집합건물이 아닌, 토지와 건물 등기가 따로 있어 토지를 깔고 있는 물건이다. 토지투자의 경우 대부분 장기투자로 가고 이자부담이 힘들다면 단타로 간다. 하지만, 토지투자에서 단타는 큰 수익이 나지 않는다.

이러한 점에서 토지를 깔고있는 다가구는 큰 장점이 있다. 이자를 월세로 감당하고 주인세대에 살면서 세금혜택도 1가구1주택 요건으로 비과세도 가능하다.

먼저 다가구물건이 나오면 공고지에서 토지면적이 몇평인지 확인한다. 이후 ‘토지이용계획’을 공고문에서 들어가 용도를 찾는다. 토지의 지목을 확인하고 용도가 1종, 2종인지 준주거지역인지 상업용지인지를 구분한다. 

이 ‘용도’가 토지의 가치를 좌우한다. 부동산 투자를 함에 있어 무조건 알아야하는 내용이라

할 수 있다. 예를 들어 토지의 용도가 근린상업지역이라면 이 토지는 주거용이 아닌 상업용

으로서 현재 물건의 종별이 주택이라 할지라도 현재의 토지의 용도는 상업용이다. 

이같은 경우는 예전에 주거용으로 사용되던 토지가 도시개발이되며 상업지역으로 종상향된 경우로 땅의 가치가 주거용일 때 비해 많이 상승했을것이다.

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< 주거지역 및 상업지역의 건폐율과 용적율 >

(건폐율 : 대지면적대비 건물을 얼마나 ‘넓게’ 지을 수 있는지에 대한 백분율

용적율 : 대지면적대비 건물을 얼마나 ‘높게’ 지을 수 있는지에 대한 백분율)

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단순히 생각해서 토지의 용도가 이전에 제2종 주거지역에서 -> 근린상업지역으로 종상향 되었다면? 

용적률이 250%에서 900%까지 증가할 수 있어 해당 토지위에 올릴 수 있는 건물의 층수자체가 대략 4배로 

높일 수 있게된 것이다. 당연히 평당 토지의 시세도 근린상업지역이 더 높다.