신탁공매 : 위탁자 / 수탁자 / 우선수익자란? , 신탁공매시 입찰자가 필요한 서류

#신탁공매 담보신탁 : 위탁자 / 수탁자 / 우선수익자란?

1. 위탁자 : 

수익자&소유자이다. 다른 말로 채무자&소유자라 할 수 있다. 돈을 빌린 사람이며 소유자이다.

2. 수탁자 : 

위탁자가 은행에 돈을 빌리기 위해 은행에 가서 근저당을 설정하고 빌리려하니 DTI나 이런저런 

조건들 때문에 80%까지 대출이 필요한데 70%밖에 대출이 안나와서, 근저당권 설정보다 비용이 적고 

채권실행절차가 간편하여 은행 등 금융기관을 우선수익자로 설정하고 ‘담보신탁’을 통해 

대출을 받자고 하여 신탁회사가 수탁자가 된다. 대한토지신탁주식회사가 이런 신탁회사이자 수탁자이다.

- 신탁회사가 위탁자의 담보가치에 따른 부동산담보신탁계약서를 작성하고 등기부등본에 등기한다. 

   이 등기를 신탁원부라 한다. 이 신탁원부에 위탁자가 누구고 수탁자가 누구며 우선수익자가 누구인지

   대출금리와 이자, 연체이자가 얼마인지 다 나온다.

- 이렇게 신탁원부가 작성되고 위탁자는 자신의 담보부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하며 수탁자인 

   신탁회사는 부동산 소유권을 보존하게 된다. 따라서 대외적인 법적인 효력내에서 소유권은 수탁자가 

   가지게되어 위탁자는 이후로 해당 부동산에 대한 권한을 상실하여 수탁자의 동의없이 타인에게 

   양도하거나 임대차계약을 할 수 없다. 

3. 우선수익자 :

소유권을 보존하면서 수탁자는 우선수익자인 은행에 수익권증서를 발행해준다. 

수탁자가 발행해준 수익권증서를 갖고 담보로 우선수익자는 위탁자에게 대출을 실행해준다. 

이후 위탁자는 우선수익자에게 계속해서 이자 등 채무를 이행하고 채무를 전부 다 상환하면 수탁자는 

위탁자에게 신탁귀속을 해주어 소유권이 원래대로 위탁자에게 원천된다.

그러나 위탁자가 채무를 불이행하면 우선수익자인 은행이 수탁자인 신탁기관에 환가를 요청하여 

부동산을 공매로 매각하여 발생한 매각대금을 가지고 우선수익자의 채권을 갚고 잉여배당금은 위탁자에게

배당되고 끝난다.

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우리는 등기부등본을 확인하여 누가 위탁자이고 어떤 신탁기관이 수탁자인지 확인해야 한다.

등기부와 전입세대열람을 하여 소유자=전입자가 같다면? 대항력이 없다. 위탁자겸 소유자는 

채무자이기 때문이다. 낙찰받고 명도가 안되면 공매이기 때문에 인도명령은 할 수 없고 명도소송을 통해 내보내야하고 배당이익을 소유자가 가져간다면 소유자는 낙찰자의 명도확인서가 필요하여 소송까지 갈 필요가 없다.

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#신탁공매시 필요서류

1. 등기사항전부증명서 + 신탁원부(부동산 담보신탁계약서)

- 우선수익자, 채무현황 및 이자, 배당잉여금 등을 신탁원부를 통해 알 수 있다.

2. 건축물대장 + 건물현황도 + 평면도

- 건물현황도 : 동별 구조도 / 평면도 : 내부구조도. 2016년 이후로 발급권한이 주민센터로 이관되서 집주인이 

   아니여도 경공매 입찰자가 증빙서류를 증빙하면 열람이 가능하다.

- 주민센터 공무원이 소유자가 아니여서 서류열람이 불가능하다하면 구청에 건축과 담당자와 전화해서 확인

   시켜주면 된다.

3. 전입세대열람

- 신탁등기이후 전입이 되어있다? : 대항력이 없다. 신탁등기는 말소기준권리와 다르지만 이후 권리들은 말소

   된다고 생각하면 된다. 

채무자의 동일세대원은 경매나 공매에서 임차권이 소멸된다. 예를 들어 남편이 채무자면 부인은 대항력을 

잃는다.