공매 권리분석 / 공매 대항력있는 임차인이 배분받지 못할 때

< 공매 권리분석 >

- 공매에서 임차인과 타권리들과의 권리분석 

1.  공매 재산명세서를 확인. 임차인의 전입신고날짜와 등기부등본에 설정된 타권리의 압류/설정(등기)일자를 

비교한다. 타권리들보다 전입날짜가 빠르다면? ‘대항력 있음’ 

2. 확정일자가 조세채권 법정기일(납부기한)보다 빠른지 확인. 빠르다면? ‘우선변제권’

- 만약, 전세권이 재계약되어 날짜가 2개라면? 새계약을 한 늦은 전입신고날짜의 그 다음날 0시부터 대항력의 

   기준이 된다. 

- 전세 재계약이 아닌 증액계약을 한 경우라면, 처음 등기된 전세권은 그날짜 그대로 대항력이 보존되고, 

   증액한 부분의 금액은 증액계약날짜를 기준으로 따로 대항력유무를 따져봐야 한다.

* 재산명세에서 법정기일이 공란인, 없는 권리는 배분요구를 하지 않은 것. 세금은 근저당권과 같이 자연배분이 아니기에 배분요구를 해야 공매절차에서 돈을 받아갈 수 있다. 배분요구를 하지 않은 조세채권은 채무자의 다른 부동산에 대해 배분요구를 할 수도 있다.

3. 마지막으로 임차인이 배분요구종기일 전에 배분요구를 했는지 확인한다.

< 대항력있는 임차인이 배분받지 못할 때 >

:임차인이 배분요구 종기일까지 배분요구를 하였다. 이 떄, 전입날짜가 말소기준권리의 압류/설정(등기)일자보다 빨라 대항력이 있는 상태에서 확정일자가 조세채권 법정기일보다 늦는 경우가 있다. 

배분순서가 늦어 임차인이 보증금을 배분받지 못한다면?

- 전세권이 아니기 때문에 배분신고를 하였어도 배분을 받지 못하면 대항력이 남아 낙찰자가 인수하게 된다.