압류재산 공매재산 명세서 보는법 : 배분요구의 종기와 전세권 / 공매 기타일반재산 / 한국자산관리공사 집행 물건

< 압류재산 공매재산 명세서 보는법 : 배분요구의 종기와 전세권 >

- 배분요구의 종기 :

경매의 배당요구종기일과 같다. 아래 배분요구 및 채권신고 현황에서 배분요구일란에 날짜가 없는 공란이거나 ‘배분요구 없음’ 이라면? 경매에서 배당요구를 하지 않은 것과 같음. 

즉, 대항력있는 임차인이 배분요구를 하지 않았다면 낙찰자가 인수하게 되는 개념이 경매에서와 똑같다. 

말소기준권리 이후 권리가 배분요구하지 않은 압류, 가압류, etc.. 라면 역시 소멸된다.

- 배분요구를 하지 않은 전세권 : 

상가, 주거 등 배분요구를 하지 않은 전세권이 공매에서 많이 나온다. 특히, 회사에서 전세권 설정을 하는 경우가 많은데 이는 주택임대차보호법에서 보호 받지 못하는 대기업의 경우 배분요구를 하지 않고 전세권 설정을 많이 한다. 

왜냐면 <계약 / 인도 / 전입 >으로 발생하는 대항력은 민법에서 보장해주어 대기업도 보장받을 수 있으나 

주택임대차보호법에서는 보호받지 못한다. 

* 전세권은 배분요구를 하지 않으면 대항력이 남아 낙찰자가 인수

:공매에서 전세권이 전입날짜가 다른 권리보다 빨라 선순위 대항력이지만 조세채권 법정기일보다는 늦는 다면 우선변제권(= 돈을 받아가는 순서)이 후순위가 되어 전세권자가 돈을 못받아갈 수도 있다. 따라서     배분요구를 하지 않는 경우가 많다.

* 현황에서 법정기일(납부기한)란이 조세채권 법정기일이다. 압류/설정(등기)일자를 통해 대항력 유무를

          먼저 찾고, 법정기일란과 비교하여 우선변제권이 있는지 임차인의 확정일자와 분석한다.

**대항력있는 임차인이 다른 권리의 조세채권 법정기일 때문에 보증금을 다 받아갈 수 있는지 or 없는지 분석하는 것이 공매의 기초이자 기본.**

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< 공공기관에서 집행하는 공매 물건들 >

- 기타일반재산

: 압류재산과 달리 캠코에서 진행하지 않는 기타일반재산은 집행기관이 위와 같이 공사인 공공기관이 대부분이다. 그 회사의 사택으로 쓰였기 때문에 권리관계가 깨끗한 경우가 매우 많다. 또한, 공고문에 기재된 해당 공사의 총무팀 담당자에게 사택공매물건에 대해서 문제가 있는지 없는지 물어볼 수도 있다.

* 위 물건은 토지 면적이 없는데, 이런 물건들은 간혹 온비드에서 사건번호를 통해 공고문을 다시보면 토지 면적이 기재된 경우가 있다. 이를 통해 담당자에게 전화해 문의하면 공매 공고하는 담당자가 토지 면적을 실수로 미기재  한건지 아니면 없는 것인지   알 수 있다. 이런 물건들은 보통 사람들이 대지권이 없는지 알고 접근을 하지 않기 때문에 쉽게 낙찰이 가능한 편이다.

* 감정평가서를 확인하자. 기타일반재산이나 신탁공매 물건들은 감정평가서의 감평액을 토대로 은행에서 대출을 받을 수 있다. 빌라나 다가구는 kb시세 등 투명한 아파트와 달리 대출의 기준이 투명하지 않기 때문에 감정평가서 확인이 중요하다.

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< 자산관리공사가 집행기관인 공매물건 >

: 공매에서 한국자산관리공사가 압류재산으로 집행하는 물건들은 선순위대항력인지 후순위대항력인지 따지지 않고 ‘대항력 있음’으로 기재하는 경우가 많다. 소유주(=체납자)가 전입이 되어있다는 이유 하나로 대항력이 있다며 기재하는 경우도 있으니 잘따져봐야한다.

- 자산관리공사는 체납자인지 임차인인지 소유주와의 관계를 따지지 않고, 선순위인지 후순위인지도 따지지 않은 채 ‘대항력 있음’으로 기재하는 경우가 많다. 

- 소유주는 임차인이 아니다. 당연히 주택임대차보호법에서도 보호받지 못한다.

- 전입세대열람을 확인하여 등기부등본상 소유주와 갑구 및 을구의 권리에 대한 대상 소유주를 확인하여 

   권리분석을 하면 쉽다.