부동산 공매 기초 , 공매 말소기준권리, 공매 권리분석

’20.05.20

#미라클모닝 114일차 내용 : 부동산 공매 기초 , 공매 말소기준권리, 공매 권리분석

[https://www.youtube.com/watch?v=UYoGH5zICjQ]

< 경매와 공매의 차이점 >

1. 경매는 기일입찰로, 법원현장에 방문하여 보통 오전 - 오후 넘어가는 시간대에 입찰을 시작한다. 

   반면 공매는 온비드 사이트에서 월요일 - 수요일 사이 입찰표를 제출할 수 있어 현장에 가지 않고 장소와 시간의 제약없이 인터넷으로 입찰할 수 있다. 

2. 공매로 물건이 나오면 예를 들어

- 월 - 금 : 인터넷을 통해 서류와 시세조사를 하고 

- 주말간 : 현장 임장을 통해 추가정보를 파악 후

- 그다음 월 - 수 :  인터넷을 통해 입찰이 가능하다.

3. 또한, 공매는 경매에 비해 경쟁이 많이 적다. 경매는 유료 경매지에서 아주 상세히 정보가 기재되어 있어 경매지만 보고도 입찰이 가능할정도이지만 공매는 그렇지가 않다.

4. 경매는 인도명령제도가 있어 강제집행할 수 있지만 공매는 그런 제도가 없다. 하지만, 실제 강제집행까지 가는 경우는 많지 않고 명도는 사람과 사람간의 

    협상이므로 인도명령제도가 없어도 충분히 가능하다.

< 공매에 대하여 >

- 공매의 목적 : 세금을 내지 않은 채무자의 부동산을 잡아 매각한 뒤 채권자의 권리순서대로 낙찰대금을 배분하는 것. 공매의 주체는 ‘세금’이다.

- 재산명세서 : 온비드에서 입찰 일주일 전 제공(경매의 매각물건명세서 개념). 재산명세서는 등기부등본을 기초로 자산관리공사에서 작성된다. 

이 재산명세서의 가장 빠른 권리를 보면 경매와 같이 대부분이 근저당권이고, 이 또한 경매에서와 같이 말소기준권리로서 작용한다.

- 납부기한 법정기일 : 조세채권 법정기일에 의해서 세금 등 돈을 받아가는 순서의 기준이 된다. 확정일자와 비슷한 개념.

- 말소기준권리 : 경매에서와 같이 가처분, 가등기, 지상권, 지역권은 공매에서도 낙찰대금을 배분하는 공매의 목적과 부합하지 않고 해당  부동산을 사용 및 소유권

   이전하기 위한 권리로서 말소기준권리가 되지  않아 낙찰자가 인수해야 된다.

공매는 등기부등본 분석, 말소기준권리, 전입세대열람, 건축물대장 확인 등 경매와 같이 유료경매지 공고문처럼 정보가 잘나와있지 않다. 이것을 잘 확인하는 것은 기초이자 

권리분석의 처음과 끝으로 개인이 기본적으로 확인해야 할 사항이다.