토지별도등기 + 선순위 전세권인 물건 분석 / 토지별도등기의 이해 / 전세권만 매각인 물건이란?

##토지별도등기 + 선순위 전세권인 물건 분석 / 토지별도등기의 이해 / 전세권만 매각인 물건이란?

Ex) 

건물 감정가격 : 1.5억

토지 감정가격 : 1억

선순위 전세권 보증금 : 1.2억 

낙찰가 : 2억

and 임차인이 선순위 대항력 및 선순위 전세권을 가지고 있는 경우

      

: 토지별도등기에 근저당이 있고, 선순위 전세권이 걸려있는 물건은 먼저 토지 근저당권자가 배당을 토지 감정

가격내에서 받아간다. 위 예를 들어 설명하면, 

만약 위 물건이 2억에 낙찰되었고 토지 근저당권자가 토지 감정가격 1억 내에서 1억을 모두 

가져가게 되었다면, 선순위 전세권을 가진 임차인은 보증금 1.2억 중 남은 1억원 밖에 받지 못하여 낙찰자가 남은 2천만원을 인수해야 하는 위험한 물건이라고 할 수 있다.

* 판례 내용 : 

- (중략..) 설사 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 별도등기를 설정되어 있던 근저당권이라 할지라도 경매과정에서 이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 위 토지공유지분에 대한 범위에서는 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 소멸한다.

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** 물건에 토지별도등기가 있다면?

 1. 토지등기부등본을 확인하여 만약 근저당권이 있다면, 그 근저당이 다른 권리보다 먼저 토지감정가액 

    내에서 받아갈 수 있다.(근저당권 날짜 확인)

2. 선순위 대항력을 가진 임차인이 선순위 전세권을 가지고 있다면 낙찰가에서 토지 근저당 채권금액을 

    제하고 나머지 금액에서 임차인이 배당을 전부 받아가는지 확인한다.(다 받아가지 못한다면 남은 잔금을 

    낙찰자가 인수하게 된다.)

3. 매각물건명세서에서 위 판례 내용과 같이 특별매각조건이 설정되어 있진 않은지 확인.

** 토지별도등기의 이해**

1. 토지별도등기는 모든 집합건물에 다 해당된다.

  - 아파트, 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택, 상가, 아파트형 공장 등

2. 대항력이 있는 임차인의 유무를 확인하여 미배당 보증금 인수여부 확인

3. 토지별도등기 확인 -> 토지에 근저당이 설정되어 있는지 확인 -> 대항력있는 임차인이 있는지 확인 -> 

    임차인이 토지근저당 금액을 제하고 다 배당받을 수 있는지 확인

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##전세권으로 대출을? ‘전세권만 매각’ 물건

: 전세권은 물권이므로 전세권을 가지고 대출을 받을 수 있다. 또한, 전세권에 대해 대출된 근저당을 가지고 전세권에 대해서만 경매를 진행될 수도 있다. 

이 경우 전세권에 대해서만 매매를 하는 것. 매각물건명세서를 확인하면,

 ’이 사건은 부동산을 매각하는 것이 아니라 전세권을 매각하는 것이며, 위 전세권이 매각될 경우 전세권자가

 변경됨’ 이라는 문구가 있다.

< ‘전세권만 매각’물건으로 수익내는 방법 >

1. 전세권만 매각 물건의 전세권 금액 확인

2. 그 물건의 지역이 전세가 귀한 곳인지 수요와 시세가 감정가 이상인지 확인

3. 매각되는 전세권 감정가보다 저렴하게 낙찰받을 수 있어야 함

4. 전세권이 깡통 전세권인지 채권은행과 소유주로 부터 말소만 안된 물건은 아닌지 확인

5. 토지근저당이 있는 ’토지별도등기’ 물건은 아닌지 확인