대지권 미등기 / 유치권 / 개인근저당에 의해 진행되는 물건 / 소액임차보증금을 계산하는 기준 시점

’20.05.18 

##대지권 미등기 / 개인근저당에 의해 진행되는 물건 / 소액임차보증금을 계산하는 기준 시점

대지권 미등기란?

: 토지별도등기는 대지권이 이미 만들어져 있는데 아직 토지에 걸린 다른 권리들이 소멸되지 않아 별도로 토지에 대한 등기가 남아있는 것이다. 대지권 미등기란 등기부등본에 대지권이 아직 기재되지 않은 물건을 말한다. 

* 주의 : 대지권미등기 물건은 집합건물법 제20조에 따라 구분건물과 토지사용권이 일체성을 가진다는 전제가 있어 감정평가시 대지권이 미등기여도 토지감정가를 더해 물건의 감정가를 평가하게 된다.

< 대지권이 미등기된 원인을 찾자 >

1. 전소유주가 분양대금을 완납하지 못했을 때

- 얼마정도 미완납 되었는지 분양사무소, 관리사무소, 건설회사, 관리사무소, 중개업소 등 완납여부 문의하여 

   낙찰받고 안전하게 대지권을 등기하기 위해 얼마나 대금이 필요한지 알아본다.

2. 매각물건명세서 확인. '미등기 대지권 있음' 기재 여부

- 대지권 등기하는 비용만 필요한 물건인지, 분양대금이 완납되지 않은 것인지

3. 지분형태로 가지고 있는 물건의 경우도 있음

 - 부동산표시목록을 확인하여 대지 지분이 있는지 , 건물 전유부분만 있는 물건인지를 찾는다. 대지 지분이 

    없다면 대지가 없는 건물만 나온 물건이다.

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* 유치권이 걸린 건물 

: 유치권은 물권으로서 유치권이 걸린 건물은 대출도 나오지 않는 특수물건이다. 이러한 물건은 유치권을 갖고 있는 건설회사의 담당자에게 전화하여 유치권포기각서를 얼마정도면 받을 수 있는지 협상을 하여 포기각서를 근거로 대출을 실행하고 그 금액만큼 낙찰가를 낮출 수 있는 방법이 있다.

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< 개인근저당에 의해 경매로 진행되는 물건은? >

: 은행근저당이 아닌, 개인에 의한 근저당으로 경매에 진행되는 물건이 있다. 요즘은 경매가 과열되고 있는 분위기라 일반매매로는 매매되지 않는 문제가 있는 부동산을 개인 근저당에 의해 나오는 경우가 많다.

왜냐하면, 은행근저당에 의해 경매로 나오게 되면 보통 소유주가 은행에 이자를 내는 등 채무이행을 하지 못하여 신용등급이 많이 떨어지게 되나, 개인근저당은 신용등급에 영향을 주지 않기 때문에 이러한 개인근저당에 의한 물건이 나오면 보다 세세하게 조사할 필요가 있다.

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< 소액임차보증금을 계산하는 기준 >

: 소액임차보증금을 계산하는 기준은 최초 물권설정일이다. 어떤 물건에 소액임차보증금에 해당하는 임차인이

  있을때 물권인 근저당이 걸리지 않은 물건은 어떻게 될까?

-> 특히 공매에서 근저당이 없고 압류, 가압류 등 채권만 걸려 있는 경우가 있다.  우리나라법은 임차인을 보호  하기 위해 낙찰 후 배당기일이 잡히는데, 배당기일이 잡히기 3,4일 전 배당표가 작성되는 확정시점을 기준으로 소액임차보증금을 계산한다. 즉, 가장 최근의 소액임차보증금을 기준으로 임차인에게 돈을 준다.

* 이 시점이 중요한 이유는, 임차인이 받을 수 있는 최우선변제금이 시점에 따라 500 - 1000만원 차이가 날 수 있다. 입찰자의 입장에서 이정도 금액의 차액을 임차인이 더 받는다고 가정하여 낙찰 후 인수해야 할 임차인의 

보증금의 금액이 작아져 그만큼 입찰가를 낮게 산정하여 낙찰받을 수 있다.