임차권등기 핵심 / 경매 배당에 대하여 / 아파트 쉽게 매도하는 방법

'20.05.14

#부자해커 미라클 모닝 : 임차권등기 핵심 / 경매 배당에 대하여 / 아파트 쉽게 매도하는 방법

https://www.youtube.com/channel/UCCBfT4nL4f0hM7rza6cV63g/videos

< 임차권등기 핵심 >

경매개시결정시 기 설정된 임차권등기는 자연배당된다.

(자연배당 : 법원에서 경매개시결정할 때 압류, 가압류, 근저당, 임차권등기는 접수순대로 자연 배당을 하고 

그 외는 배당요구를 해야 한다.)

그러나, 경매개시결정이 되고 난 다음 임차인이 임차권등기를 설정하면, 배당요구를 해야 배당을 받아갈 수 있다.

경매개시결정 이전 : 설정된 임차권등기는 자연배당받음

경매개시결정 이후 : 이후 등기된 임차권등기는 ‘배당요구’를 해야 배당받을 수 있다.

경매공고문을 확인할 때 경매개시결정 등기를 보고 그 이후의 임차권등기가 있는지 없는지, 그리고 

그 임차권등기한 임차인의 대항력이 있는지 없는지 확인하는 것이 핵심이다.

배당요구가 안되어있다면 경매절차에서 임차인은 배당을, 돈을 받아가지 못하여 낙찰자는 임차인의 대항력을 

인수해야된다. 

**우리가(낙찰자) 가장 중요하게 생각해야 하는 개념**

대항력있는 임차인이 배당요구를 하여 경매절차에서 배당을 받아 낙찰자가 인수하지 않게끔하는 것이 가장 중요

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< 경매 배당에 대하여 >

배당 : 법원에서 경매를 통해 받은 대금을 채권자에게 채권순서대로 나눠주는 것.

배당에서 낙찰자에게 중요한 것 

: 주택임대차보호법에서 보호되는 대항력있는 임차인이 경매절차에서 돈을 받아가느냐 아니냐가 낙찰자에게 

  가장 중요.

돈을 받아가게 되면 낙찰자의 명도확인서놔 인감증명서가 임차인이 필요함. 그래서 깔끔하게 명도가 되나, 

낙찰자가 인수하게 될 경우 법으로 임차인을 명도시킬 수 없어 임차인이 받지못한 보증금을 낙찰자가 

부담해야된다. 

따라서 배당을 볼 때 

선순위대항력있는 임차인이 있다 : 

-> 배당을 낙찰자가 인수하게 될지 아닐지를 분석해야 하고

없다면 :

-> 분석할 필요가 없다.

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< 아파트 쉽게 매도하는 방법 >

매수자의 오감을 자극하라.

: 사는 사람의 입장에서 생각하기

중개소는 같은 지역이라면 여러곳에 다 내야된다. (특히, 다가구에서 임차인 맞출 때 중요)

매수자들이 집을 보러 올 땐 꼭 같이 집을 봐줘야 한다. 중개소사장님은 내 집만 보러오지 않는다. 

주인이 있을 때 중개소사장님은 내 집에 대해서 나쁜 말을 하지 않을 것이다. 

* 시각 

매수자의 시각을 자극해야 된다.

청소도 되어 있지 않고 정리도 되어있지 않은 집보단 그나마 깨끗하게 할 수 있는만큼은 컨디션을 유지하고

매수자에게 보여줘야 한다. 

꼼꼼한 매수자는 잘보이지 않는 수납장, 신발장도 확인한다. 그런곳까지 깨끗하다면 매수자는 이 집 상태가 

좋을 것이라는 생각을 할 것이다.

* 후각

좋은 향기가 나도록 후각에도 신경쓰고 조명도 최대한 환하게 키고 거실의 잡동사니도 치워 넓고 깔끔해보여야 한다.

* 촉각

만약 여름이라면 매수자가 오기전에 에어컨을 켜서 시원하게 만들고, 겨울이라면 난방을 켜서 따뜻하게 만들자. 

그리고 “우리 집은 항상 주변집들이 난방도 켜놓고 해가 많이 들어와서 따뜻합니다.”며 어필한다.