다가구 투자 분석 / 파산관재인이란? / 중복경매가 좋은 이유 / 부동산 경매 초기 투자금은 얼마가 적당할까?

’20.05.13

#미라클모닝 134일차 내용 : 다가구투자 분석 / 파산관재인이란? / 중복경매가 좋은 이유 / 부동산 경매 초기 투자금

[https://www.youtube.com/watch?v=0AwBsZW2UD4]

< 다가구 투자 - 토지의 이해 >

: 상업용지가 준주거토지보다 좋다.(값이 비싸다)

1가구1주택은 양도세가 비과세(9억까지)이며 장기보유특별공제 : 거주 10년 -80%까지(2021년 부터는 바뀔 예정)

다가구주택은 월세가 나온다. 토지투자는 대출이자만큼 수익이 나오지 않아 오랫동안 가져가기 힘드나 다가구투자는 월세를 통해 일반인도 충분히 내 돈 들이지 않고 

버틸 수 있다.

다가구는 토지를 끼고 있기 때문에 토지의 입지를 보고 투자하게 되면 로또가 될 수 있다.

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< 파산관재인이란? > 

: 채권을 회수해 채권자들에게 공평하게 나누어주는 역할을 하는 사람. 법원에의해 주로 변호사가 선임된다. 파산관재인은 회수한 돈을 법원이 정해놓은 채권비율대로 

  분배하게 된다.

파산관재인에 대해 알기 전, 먼저 파산제도에 대해서 알 필요가 있다. 파산제도는 채무자가 지닌 전 재산을 청산하여 채권자들에게 배당한 뒤 잔여 채무에 대해 면책받는 제도

이다.

파산 선고를 받은 뒤 채무자가 전 재산을 청산하고 나면 그 대금을 채권자들에게 배당하여야 하는데, 이를 파산자가 직접하게 되면 공정성에서 큰 문제가 발생할 가능성이 

높다. 

따라서, 법원의 지시에 따라 파산선고가 된 동시에 파산관재인을 법원이 선임(보통 변호사)하고 그렇게 선임된 파산관재인은 채무자의 전 재산에 대해 관리할 권한과 처분할 

권할을 갖게 된다.

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< 중복경매가 좋은 이유 >

: 경매를 신청한 사람이 근저당등에 밀려 받을 돈이 없다면? 즉, 경매를 신청한 사람이 이익이 없다면?

-> 법원에서는 경매신청자가 받아갈 돈이 없다면 ‘무잉여’라 판단해 경매를 끝낸다.

*입찰자는 닭쫓던 개가 된다.

그러나, < 경매를 신청한 채권자가 둘 이상인 중복경매가 된다면? >

: 한 채권자는 못받고 다른 채권자는 돈을 조금이라도 받아가게 된다면 경매가 계속 진행된다.

*무잉여에 의해 경매가 끝날 가능성이 거의 없는, 입찰자에게 유리한 상황이 된다.

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< 경매 초기 투자금 >

: 기회비용을 놓치지 말자. 투자금을 모으는 시간도 기회이다. 직장인은 신용대출, 회사복지대출 등 이율을 비교해서 투자금을 만든 뒤 빠르게 투자하여 기회비용을 

  놓치지 않는 것을 추천.

부동산 공매로 지방의 저렴한 아파트를 낙찰받는 등 낙찰가1-2천만원의 소액으로도 충분히 투자가 가능(입찰보증금 10% = 100-200만원)하다. 

이러한 1-2천만원의 투자경험 한번으로

- 공매, 명도, 대출, 셀프등기(등기부등본, 건축물대장), 임대관리.

굉장히 많은 경험을 하게 되고, 공경매 투자에 눈을 뜨게 된다. 투자금을 모으고 공부를 하는 것도 중요하지만 더 중요한 것은 ‘시작’을 빨리 해보는 법이다.

추후 임대세팅을 통해 보증금을 받아 투자금 회수도 가능하다. 

이러한 지방의 소액아파트는 시세가 오르지도 떨어지지도 않아 계속해서 월세를 받는 세팅을 할 수 있다. 

아무리 공부를 많이 하고 지식을 습득해도 시작을 하지 않으면 실제 물건에 접목하여 투자할 때 막히게 된다. 

그러니 투자금을 모으는 시간을 최대한 줄여서 ‘시간이라는 기회비용을 놓치지 않는게 중요하다.’