주택임차권 등기 권리분석

< 주택임차권 등기 권리분석 >

 * 임차권등기명령제도 : 주택임대차보호법 제3조 3항

- 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는

   시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

- 임대차가 끝났다? : 

우리나라는 묵시적 갱신제도가 있어 소유주에게 임차인은 계약이 끝나기 최소 1달 전에는 계약 소멸통보

(계약이 끝났으니 보증금을 돌려달라는 통보)를 문자나 내용증명으로 해야 임대차가 끝난다. 이러한 조치 이후에 임차권등기를 신청해야한다.

- 소멸통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어버린다. 임차권등기명령제도는 대항력 요건을 유지하기 위한 것이다. 따라서, 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 접수될 때 까지 주민등록전입상태를 꼭 유지

하고 있어야 된다. 임차권등기가 되기 전에 다른 곳으로 전출을 해버리면 임차권등기가 되어도 

‘주민등록 : 없음’으로 등기가 되어 대항력이 사라지게 된다.

* 임차권등기명령이 등기부등본에 등기된 부동산을 임대차계약을 하는 것은 위험하다. 임차권등기자의 보증금을 보호하기 위해서 소액임차보증금을 건 임차인이라도 보증금 보호가 되지 않는다.

임차권등기권의 권리분석은 쉽게 생각하여,

- 전입일자 : 돈을 받아가는 권리, 대항력 o

- 확정일자 : 돈을 받아가는 순서, 우선변제권, 대항력 요건 x 

** 권리분석은 확정일자와 크게 관계가 없다. 권리분석의 기준은 전입신고의 기준. 임차권등기명령이 등기된 날이 아닌 전입신고가 된 날이 기준이며 등기부등본의 임차권등기명령란에 주민등록이 되어 있어야 한다.확정일자는 배당절차에서 우선변제권을 만들어주는, 돈을 받아가는 순서이다.**

* 확정일자는 임차인이 대항력이 있을 때 의미가 있다. 대항력이 있다면 확정일자를 통해 우선변제권을 가지며 이후 배당요구를 했는지 확인.

1. 전입일 vs 말소기준권리 

: 전입일이 말소기준권리대비 선순위인지 후순위인지 확인

2. 다가구같은 경우 등기부등본이 2개 - 토지, 건물이다.

3. 임차인의 대항력을 갖고 권리분석을 한다. 말소기준권리 대비 선순위일 때 확정일자를 확인하여 

    우선변제권이 있다면 배당요구종기일 전에 배당요구를 했는지 마지막으로 확인한다.