스터디 : 부동산 경매 공고문 분석 : 중복경매 감정평가서 분석 / 호갱노노 사용법 / 공동담보란?

##경매 공고문 분석 2

'경매는 이론이 아니다. 한 달만 투자해도 이론은 충분하다.’

* 대지권미등기란? : 대지권이 아직 등기부등본에 올라와 있지 않은 것. 그러나 감정평가사에선 집합건물법 제 20조에 따라 감평액에 포함해서 시세를 산정하기도 하므로 조심해야 한다.

1. 중복경매 

: 한 물건에 임의경매든 강제경매든 2개 이상의 경매가 둘 이상의 채권자들에 의해  등본에 걸려있는 물건. 경매절차 자체는 채무자의 부동산을 팔아서 채권자에게 나눠주는 것이 목적이다. 중복경매같은 경우 채권자 둘 중 아무나 돈을 받아가도 경매절차가 계속 진행되므로 입찰자에게 유리하다.

2. 가격시점 

: 돈을 빌려준 은행과 소유자 등 물건에 관계된 여러가지 사람들이 있는데, 은행입장에선 이 물건이 비싸게 팔려야 빌려준 돈을 많이 회수할 수 있다. 가끔 가격시점이 너무 차이나서 시세가 만약 1억정도 올랐다면, 재감정 요청을 할 수도 있다. 특히, 경매같은 경우 이러한 클레임이 은행으로부터 많이 들어온다. 

* 공매는 보통 세금에 의해서 진행되는 경우가 많다. 공매의 경우 세무소 직원은 경매에서 은행과 같이

   채권에 대해서 직접적으로 관계되지 않아 재감정 요청을 하는 경우가 거의 없다. 

3. 감정평가서 분석 

: 감정평가는 해당 물건과 비교할만한 물건을 찾은 후 평가를 한다. 경매는 기본적으로 고평가 진행을 하고, 

공매는 고평가든 저평가든 신경쓰지 않는다. 

감평을 봤을 때 이 물건의 평가하기 위해 비교했던 물건의 감정평가가 만약 담보물건으로서 평가 되었다면?

 -> 굉장히 저평가되어 있을 가능성이 높다.

* Why? 담보는 일반매매가와 KB시세 중 낮은 금액으로 대출을 해준다. = 은행은 최대한 짜게 대출을 해주려 

한다. 

* 우리는 습관적으로 법원에서 주는 정보를 다 믿으려 한다. 이것들을 불신하는 것에서 공경매는 시작된다. 감정평가된 금액이 실제 시세일것이라 생각하지 말고, 잘못 평가되어있을 수 있다는 생각으로부터 투자는 시작되어야 한다.

* 감정평가사례 : 담보, 일반매매, 경매로 보통 평가 되는데 담보로 되어 있으면 저평가되어있을 가능성이 높다는 뜻.

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##호갱노노 사용법

1. 호갱노노 지도를 넓게 펴면 위와 같이 얼마나 많은 사람들이 해당 지역을 검색하는지 찾을 수 있다.

2. 해당 지역을 눌러보면 지역안에서 가장 많이 검색되는 아파트를 찾을 수 있다.

3. 그 단지가 있는 동네의 지역 중개사무소를 네이버에 검색

4. 중개사무소 사장님께 해당 지역의 그 아파트가 사람들이 많이 찾는 거 같은데, 이유가 무엇일지 물어본다. 

그렇게 전화를 여러번 돌려보다보면 그 지역의 이슈와 왜 인기가 많은지를 통해 어떤 부동산을 사람들이 

좋아하는지 부동산에 대해서 이해의 폭을 넓힐 수 있다.

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##공동담보

 : 물건번호가 (1), (2) 이런식으로 엮여있는 물건들은 공동담보로 나온 물건들이다. 이런 물건들은 모든 물건들의 경매절차가 다 끝나고 나야 배당기일이 잡힌다. = 그 전에 명도가 불가능하다. 따라서, 이러한 물건들이 우루루 묶여 나왔을 때, 권리분석상 문제가 없고, 대항력있는 임차인이 아니고, 공실이거나 채무자겸 소유자인 물건들이 훨씬 더 투자할 때 유리하다는 점을 알아야 한다.

- 만약, 여러개의 빌라가 우루루 공동담보로 나왔을 때 확인해야 할 점

1. 사용승인일을 확인하여 신축인지 아닌지 본다.

2. 묶여나온 물건들을 하나하나 다 확인하여 빌라 외에 임야나 도로 등 묶어나왔는지 확인

- 임야나 도로같은 물건들 때문에 빌라 낙찰을 받아도 경매나 끝나기까지 오랜 시간이 걸려 명도가 되지 않는다.

1. 임야나 도로가 묶여 있다면 명도가 쉬운 채무자 = 소유자, 공실 등 이런 물건들을 공략

2. 전세가를 확인하여 전세가보다 싸게 살 수 있는지 여부를 확인.