대항력있는 임차인이 경매신청하는 이유, 대지권미등기 아파트 접근방법

’20.05.11

#미라클모닝 131일차 내용 : 대항력있는 임차인이 경매신청하는 이유, 대지권미등기 아파트 접근방법

[https://www.youtube.com/watch?v=9gpACCip3i4&t=1238s]

< 대항력있는 임차인이 경매를 신청하는 이유 >

: 임차인은 집을 사용or수익화하기 위해 보증금을 집주인에게 준 것. 집주인의 자금사정이 좋지 않아 경매로 넘어갈 상황에 임차인이 이 보증금을 받지 못하게 될 상황이

  오게 되었다면? 울며겨자먹기로 임차인은 경매를 신청하게 된다. 

(선순위 대항력이 있어 경매진행이 끝나고 낙찰잔금을 받을 순 있지만 경매진행기간이 상당히 오래걸리기 때문에 보증금을 빨리 회수하고 싶은 임차인은 경매를 신청하게된다.)

< 경매. 경쟁자 입장에서 생각하라 >

: 누구나 좋다고 생각하는 부동산은 누구나 노리고 관심을 갖고 있다. 이러한 물건은 경쟁이 많이 붙고 입찰자들이 급한 마음에 입찰가가 높게 형성되어 버린다.

  경매는 부동산을 시세보다 저렴하게 낙찰받기 위해서 하는 투자행위이다. 경쟁이 많이 붙어 저렴하게 낙찰이 불가능한 물건보다, 숨어 있는 보석들을 찾자.

< 대지권 미등기 아파트 물건 접근방법 >

: 집합건물은 아파트와 같이 토지위에 건물이 올라와 있는 것. 토지는 하나인데 그 동에 20층이 있다면, 1/20 등분하여 토지를 나눠주는 개념이다.

  토지에 건물이 지어졌다면, 사용승인이 난 후에 대지로 바꾸는 신청을 하게 된다.

*집합건물법 제20조에 따르면 아파트에 사용하는 전용면적에 붙은 대지는 건물과 분리할 수 없다.

감정평가시 대지권이 등본에 올라와 있지 않지만, 대지권을 사용할 수 있을지 아닐지는 몰라도 제20조에 따라 감정평가에 대지권을 감평액에 함께 평가해버린다. 

이 때, 접근방법 : 대지권 미등기 물건

: 돈을 많이 들여 대지권을 가져오는 방법                                                

-> 전 소유주가 분양대금 완납을 못한 케이스 : 대지권을 주지 않음. 이러한 대지권이 없는 건물은 낙찰받아도 대지권을 사와야 한다.

-> 감정평가사들은 분양대금이 완납되지 않아 대지권 부분을 낙찰자가 인수해야 되는데도, 고려하지 않고 대지권가격까지 포함해 감정평가를 해버리는 위험한 상황이다.

-> 대지권을 등기에 올리는 정도로 작은 돈이 필요한 것인지 아니면,

-> 대지권이 다른 사람 소유여서 사와야 되는지(돈이 많이 드는지)

* 대지권 미등기 물건은 현장을 가보면 답이 있다.

* 조합사무실, 관리사무소, 건설회사, 중개소가서 물어보기.

**부동산에서 빌라가 아파트보다 더 어렵다. 아파트는 시세가 투명하고 조금만 발품을 팔아도 조사가 비교적 쉽지만 빌라는 그렇지 않다. 하지만, 빌라물건을 이해해버리면 보다 쉽게 다가구 주택 이해가 가능하고 추후 토지의 이해가 가능하다.**

* 정리 : 대지권미등기 물건은 집합건물법 제20조에 의해서 대지부분과 건물부분을 따로 분리하지 않고 같이 감정평가를 한다. 하지만, 투자하는 입장에서 이 대지권을 얼마를 주고 사올 수 있는지 확인하는 절차가 가장 중요하다. 이 절차는 현장에서 확인할 수 있다.

* 아파트, 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 모두 집합건물로서 대지권 미등기에 대해서    한 번만 이해를 하면 어느 물건종류던 적용할 수 있다..!!