부동산 공경매 총정리(임차권 등기, 대위변제, 소액임차보증금제도, 권리분석 선순위 분석 기준, 우선변제권의 요건

’20.05.09

#미라클모닝 105일차 내용 : 부동산 공경매 총정리(임차권 등기, 대위변제, 소액임차보증금제도, 권리분석 선순위 분석 기준, 우선변제권의 요건

[https://www.youtube.com/watch?v=3OV58k0eoOs]

1. 임차권 등기 : 임차인이 전입을 빼야할 상황이 생겼을 때(회사 파견, 공무원시험 준비로 타지역 이동 등) 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이 생길 때 임차인이 전입을 빼면 대항력이 사라진다. 이에 대비하여 임차인은 ‘임차권 등기’를 하여 임차권 등기한 날이 기준이 아닌 최초 전입일을 기준으로 한 대항력을 지킬 수 있다.

2. 대위변제 : 목적 - 임차인의 권리를 선순위로 만들기 위해 하는 변제.

만약, 4억 시세의 아파트가 있는데, 임차인이 확정일자를 못받거나 조세채권법정기일이 임차인의 확정일자보다 빨라 보증금을 전부 못받아갈 상황이 생겼을 때 임차인의 임차권보다 선순위인 근저당과 같은 권리가 소액인 경우 대신 갚아 등기부등본에서 소멸시켜 임차권을 선순위로 만들어 보호할 수 있다. 

대위변제한 금액은 소송을 통해 임차인이 소유주로부터 돌려받을 수 있다.

- 말소기준권리인 근저당 금액은 작은데, 임차인의 보증금은 높은 물건에서 발생할 가능성이 높다. 

- 대위변제는 낙찰받고 낙찰자가 잔금을 치러 소유권이전을 하기 전까지 가능하다.

**입찰 들어가기전에 혹시해서 등기부등본을 다시 확인했는데, 근저당이 사라졌다?

: 근저당은 사라지고 임차인의 보증금은 살아있다. 그런데 조세채권법정기일보다 후순위여서 임차인이 보증금을 날리는 상황으로 낙찰자가 인수해야되는 상황이 올 수도 있다.

-> 등기부등본은 물건분석시 확인한 후 입찰들어가기전 꼭 한번 더 확인한다. 등기부등본에 ‘권리변동사항있음’이 있으면 대위변제했을 가능성이 높은 것.

3. 권리분석 선순위 분석기준(대항력 있는 임차인이 있을 때)

1. 확정일자(임차인이 돈을 받아가는 순서) : 우선변제권 있음

2. 물권, 세금(조세채권법정기일) : 우선변제권 있음

3. 압류, 가압류 : 우선변제권 없음

- 등기부등본상 기재된 날짜 접수순

- 조세채권법정기일 : 세무서에서 배당요구 했을 시 공매재산명세서에 기재되어 있다. 

- 조세채권법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠를 때 임차인은 우선변제권없이 대항력만 남아 낙찰자가 인수해야 된다.(= 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있게 된다.)

4. 소액임차보증금제도 : ‘최’우선변제금.

: 최우선변제를 받는 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있는 확정일자가 필요없이 변제받는다.

- 최우선변제 경매개시결정기입등기 : 경매 시작하니 다른 권리들이 들어오지 못하게 설정하는 것.

- 소액임차보증금은 경매진행되기전에 진행해야 유효하며 보호된다. 등기부등본상 경매개시결정기입등기(임의경매 or 강제경매의 표시)일을 기준으로 이전에 

           전입되있어야 최우선변제를 받을 수 있다.

-  소액임차보증금은 낙찰금의 1/2안에서 임차인이 받아갈 수 있다.

5. 우선변제권의 요건 : 계약, 인도, 전입 + 확정일자 + ’배당요구’(배당요구종기일 전까지)

: 임차인 전입이 말소기준권리보다 선순위일 경우 선순위임차인은 보증금을 경매절차에서 다 받아가야 낙찰자가 인수할 것이 없게 된다. 이떄, 선순위임차인이 

  우선변제권이 확정일자를 통해(확정일자 날짜가 말소기준권리보다 빠름) 가지긴 하였는데, 그 권리를 행사하였는 지를 = 종기일전까지 배당요구를 하였는지를 

  마지막으로 확인한다.