아파트 빌라 다가구 상가. 경매 현장임장 총정리

’20.05.07

#미라클모닝 113일차 내용 : 경매 현장 임장 총정리

[https://www.youtube.com/watch?v=oGb8VMAw\_U0]

< 아파트 >

: 아파트에서 중요한 것 - 아파트 상태를 보는 것. 

1. 가짜 임차인(전입만 해놓고 임차인이라 신고만 해놓은 것) : 등기부등본에 있는 채권자를 통해 주소를 찾아가 가짜 임차인에 대해 알아보자.

2. 아파트를 찾아갔는데 샷시가 하얗다? : 인테리어가 잘되있을 확률이 높다. 15년, 20년된 아파트는 노후되어 인테리어를 해야할 경우가 많다.

3. 평면도를 통해 로얄동 로얄층(RR여부)인지, 타워형이면 향 , 층 , 조망 등을 현장에서 꼭 확인.

4. 관리사무소 가서 미납관리비 등 정보를 얻는다.

< 빌라 >

: 같은 동 안에서도 크기와 방 갯수 등 집이 달라 현장에 가서 꼭 확인.

1. 왠만하면 점유자를 만나 집구조 및 방 갯수 확인.

- 다른 집 임차인을 만나 빌라 관리세대가 어디인지, 여기 이사오려고 하는데 불편한 점은 없는지, 경매물건이 나왔던데 왜 진행되었는지, 문제가 있는 것인지, 

  집주인과 임차인이 어떤분일지. 정보수집.

- 같은 평수라면 방 갯수나 창문 갯수가 하나라도 더 많은게 좋다.

- 세탁기 놓을 자리가 있는지 꼭 확인

2. 조망. 빌라는 층 자체가 낮아 조망이 중요.

- 앞에 하천이나 공원이 있다면 좋으나 조망앞에 단독주택이나 건물이 있으면 조망이 확보가 안되고 해를 막는다.

3. 주차장 구조 및 주차대수가 적절한 지

4. 대중교통 정류장이나 역까지 걸어가보기. 경사도가 있는지, 편의시설이 주변에 가까운지등 임차인이나 수요자가 살만한 곳일지

5. 필로티있는 2층은 현장가서 꼭 단열 및 결로에 취약한지 무조건 확인. 곰팡이가 쉽게 슬어있다.

6. 분양가대비 현시세

< 다가구 >

: 임차인이 여러명. 이 경우 점유자를 만날 때, 소액임차보증금을 받아갈 수 있는 보증금이 작은 점유자를 먼저 만나야 비교적 쉽게 대화가 가능하다.

1. 물건이 있는 동네 다가구 관리업체에 문의

- 이 물건 사게되면 관리 맡기려 하는데 건물에 대한 상태를 잘모르니 대화를 하자며 정보를 얻자.

2. 노인분들은 경매를 잘모르니 집을 사려고 한다고 말하자

- 그리고 임차인의 불만사항을 들어보자. 겨울에 춥다, 여름에 비가 들어온다 등 추가적으로 지출될 하자가 있을 지 알아보는 것이 중요

**그러고나서, 중개소를 찾아간다. 아파트는 아파트전문 / 빌라는 빌라전문 / 다가구는 다가구전문 중개소를 찾아가 물어보자. 중개소 매물에 아파트가 많으면 아파트 전문이다.**

< 상가 >

: 관리소, 임차인, 다른 호수 임차인, 중개소 4곳에서 조사 가능.

1. 관리소

- 어디호가 경매에 나왔던데 왜나왔을까요? 관리비가 평당 얼마일까요? 옥상에 비가 세거나 엘리베이터 작동은 괜찮나요? 와 같은 질문들

2. 다른 호수 임차인

- 경매로 나온 물건이 201호라면 202, 203호 등.

- 학원이 많은 건물이라면 아는 사람이 학원을 하려고 하는데.. 상권과 수요가 어떤지

3. 임차인

- 재계약의사 여부

4. 중개소(상가전문)

- 1-3까지 조사정보를 토대로 수요와 상권등을 알게된다. 

- 월세가 이정도면 상가 매매 얼마정도에 팔릴지

- 낙찰받아오면 바로 임대를 맞출 수 있을지

- 영업을 하고싶어 기다리고 있는 수요가 있는지

- 1층 분양가 대비 2/3/4층이 몇%로 분양되었는지

*상가의 분류 : 

- 단지 내 상가인지(아파트 하나만 보는 상가인지, 스트릿을 보는 상가인지)

- 근생상가(1,2층 음식점, 3층 병원 등 배후세대. 아파트 여러세대를 바라보는 상권)

- 학원도 근생이 있고 교육연구시설이 있다. 학원이 보습인지 피아노인지 미술인지 확인. 이러한 곳은 평수가 25평 등 작아도 괜찮으나, 입시같은 경우 평수가 좀 커야한다.

-  병원도 내과, 치과는 좀 작아도 되지만 피부과나 비뇨기과 등은 크고 중심상권에 많다.