초보 부동산 경매 처음부터 끝까지 요약 A to Z

#부동산 경매 처음부터 끝까지

1. 경매란?

: 채무자의 부동산을 경쟁낙찰받아 법원에서 부동산에 파는 것. 낙찰대금으로 채권자에게 돈을 나눠주는 

  과정을 배당. 

2. 배당

: 배당은 배당기일에 이뤄진다. 이 배당을 받아가려면 배당요구종기일 전에 법원에 배당요구 신청을 해야 

  돈을 받을 수 있다.

3. 경매의 형식

- 임의경매 : 근저당과 같은 물권에 의해서 진행된다. 물권은 물건에 대해 걸려있는 권리 -> 등기부등본 을구에       기재. 물권은 경매절차가 끝나면 소멸되며 우선변제권이 있다.

*임의경매는 그 부동산에 걸린 물권 : 근저당 금액이 작을 때 채무자가 그 빚을 갚으면 경매는 취소된다. 

*따라서 근저당 금액이 작으면 최대한 빨리 소유권이전을 해야한다.

- 강제경매 : 판결문에 의해서 진행되는 것. 

*강제경매는 압류, 가압류 채권을 채무자가 다 갚아도 판결문 효력이 있어 경매가 취소되지 않는다.

*채무자가 강제집행정지를 신청하고 판결문 추가소송에서 승소를 해야 끝난다.

##결론 : 임의경매 근저당 금액이 작으면 빨리 소유권이전을 한다. 강제경매 가압류, 압류금액이 작으면 강제집행정지가 신청되었는지 확인한다.

 

** 어떤 물건이 만약 임의경매 개시결정한 날로부터 근저당이 6개월 - 1년 전에 설정되어 있으면 주의해야 한다. 

일반 매매로 팔리지 않는 하자가 있어 경매로 처분하려고 나왔을 경우일 가능성이 크다. **

-> 은행 근저당으로 경매진행시 개인 신용에 영향이 와서 타격이 크다. 그러나, 개인 근저당은 신용과 상관없이 경매로 내놓을 수 있다. 개인 김OO 근저당으로 내놓은 경매물건은 주의해야 한다.

4. 압류, 가압류

: 개인사이 또는 카드사 채무를 다하지 못하면, 법원에 소송하여 판결문을 통해 경매를 진행하여 채무를 받아

간다. 이 때, 판결하는 기간이 오래걸려 그 기간동안 채무자가 자신의 재산을 정리하지 못하도록 가압류 신청을 한다. 이후 경매를 진행한다.

*이렇게 판결문을 통한 경매를 강제경매

*개인의 신용을 믿고 빌려주었으므로 등기부등본 갑구에 압류, 가압류가 있다.

5. 말소기준권리

경매로 나온 물건에 덕지덕지 붙은 권리들 때문에 매각하기 어려움이 있어 법원에서 한 권리를 기준으로 하여 그 이하 권리들을 말소시켜줄 필요성에 의해 말소기준권리가 생겨났다.

*압류, 가압류, 근저당 : 경매절차에서 돈을 받아가기 위해 설정된 권리

*가처분, 지상권, 지역권, 가등기 :돈을 받아가는게 아닌, 해당 부동산의 소유권이 목적이므로 낙찰자의 목적과 

대립. 선순위일 경우 법원에서 판단하지 않고, 말소기준권리가 될 수 없다. 따라서, 낙찰자가 인수하여 소송을 

통해 다시 진행하여야 한다.

**후순위일 경우 : 철거관련된 권리는 조심해야 한다.

*소유권이전청구가등기, 전세권 : 배당요구를 하였다면 돈을 받아가는 것으로 경매목적과 부합 - 말소기준권리가 된다.

6. 임차인의 대항력

: 주택임대차보호법에 의거 제3자(경매 낙찰자)로 부동산 소유자가 바뀔지라도, 계약/인도/전입 그 다음날 0시부터 발생한 대항력이 있어 보호받을 수 있다.

*임차권과 전세권 : 경매절차에서 선순위임차인일 때 배당요구를 할 수 있다. 전세권은 물권으로 경매가 끝나면 소멸된다. 

**문건송달내역에서 전세권으로 배당요구를 했는지 임차권으로 배당요구를 했는지 아니면 배당요구를 안했는지 여부를 알 수 있다.**