다가구주택 부동산 경매 임장 체크리스트, 임장 방법 및 노하우

#미라클모닝 111일차 내용 : 다가구주택 부동산 경매 임장 체크리스트, 임장 방법 및 노하우

[https://www.youtube.com/watch?v=gAevJ71Ch98]

전용면적 : 내가 쓸 수 있는 면적. 방, 거실, 화장실 등

공용면적 : 같이 쓰는 곳. 주차장, 엘리베이터, 복도, 계단

전용 + 공용 = 공급면적.

빌라는 전용면적이 같아도 방 갯수가 다를 수 있어, 갯수에 따라 빌라 시세에 큰 영향을 끼친다. 

현장가서 빌라는 꼭 확인을 해줘야 한다.

< 다가구주택 >

- 현장조사법

: 현장에 가서 다가구에서 살고있는 사람과 만나 얘기해보는 것이 중요하다. 태생적으로 중견이하 건설회사에서 지어 하자가 있을 가능성이 높다. 다가구 임차인들은 작은 보증금을 내고 사는 경우가 많다. 이 경우 소액임차보증금(2010년 이후 4천만, 2016년 이후 5천만) 적용 대상인 경우 또한 많다.

: 경매지를 보면 보증금이 1000, 500인 임차인들이 있다. 그분들을 만나 경매때문에 왔는데 소액임차보증금을 받아가실 수 있다고 대화를 유도하며 집의 상태나 문제 등 이런저런것들을 물어본다. 겨울에 추운지(=단열공사시공여부), 여름에 비가 세는지(=누수공사) 등.

* 보증금을 날리는 임차인보다, 소액임차보증금제도를 통해서 보증금을 받을 수 있는 임차인들을 만나면 비교적 쉽게 현장에서 대화가 가능하다. 

* 권리분석의 목적은 낙찰금액 이외에 추가적으로 돈이 들어가지 않도록 분석하는 것. 현장에서 집의 상태를 꼼꼼히 확인하여 추가금을 최소화 시켜야 한다.

: 다가구가 모여있는 일명 ‘다가구촌’에는 다가구 관리업체가 있다. 이런 관리업체를 만나 이 물건이 왜 경매로 나왔으며 하자는 무엇인지 물어보면 자세한 내용을 알게 될 수도 있다. 낙찰을 받으면 이 건물을 관리업체에 맡기겠다고 하며 접근하는 방법이 좋다.

< 임차인 접근 >

: 현장에 갔을 때 임차인 중 젊은 사람들은 경매에 대해 비교적 이해를 잘한다. 그러나, 노인분들은 경매에 대해 잘 모르는 경우가 많다. 그럴 땐 경매때문에 왔다고 하기보다, 집을 구매하기 위해서 왔는데, 집상태를 보고싶다고 접근하는 것이 좋다. 

* 소액임차보증금 : 근저당 설정날짜가 기준. 소액임차보증금을 임차인이 얼마나 받아갈 수 있는지 어느정도 견적을 낼 수 있다. 경매비용을 뺀 경매 낙찰가의 1/2 내에서 소액임차보증금을 가져간다. 정확한 것은 법원에서 견적을 낸 표를 봐야 알 수 있다. 

: 임차인이 얼마를 받아갈 지는 대략 4주뒤 낙찰자가 잔금을 내고, 배당기일 3일 전 배당표가 법원에서 작성이 된다. 그 배당표를 보면 알 수 있고 법원마다 배당기일은 다르다.