부동산 경매 임장 체크리스트, 임장 방법 및 노하우

#미라클모닝 110일차 내용 : 부동산 경매 임장 체크리스트, 임장 방법 및 

노하우

[https://www.youtube.com/watch?v=m05RJMASdQU]

< 아파트 임장법 >

아파트는 경매에서 쉬운 물건이다? 그 이유.

- 물건의 유지보수가 잘되어 있고, 공용부분에 문제가 있으면 조치가 쉽다.

- 시세파악이 비교적 쉽다.

- 컨설팅 업체가 많고 유료 경매지에 정보가 많다.

- 최소 중견 건설사 이상에서 건설하기 때문에 잘지어져 있다.

**지방의 나홀로 아파트나, 시세파악이 힘든 아파트는 지방의 지역신문이나 교차로를 이용해 

           시세파악을 할 수 있다.**

아파트 현장조사 시 Focus

: 가장 임차인을 찾는 것에 포커스 X. 아파트는 특별하게 점유자를 만날 필요는 없다. 아파트는 15년이 넘어도 

컨디션에 문제가 없는 경우가 많다. 평면도나 향을 파악하는 것이 중요. 따라서,

아파트는 실거래가만 알고가기 보다는 손품으로 로얄동 로얄층 / 일반동 일반층 등 파악하는 것이 중요하다. 

* 로얄동 / 로얄층 : 편의시설이 가깝고, 조망이 좋고, 대중교통이 가까운 선호하는 곳.

* 1층 집을 조사할 땐 사생활보호가 되는지를 확인한다.

가장 임차인을 가려내고 싶다면?

: 모든 부동산은 경매로 진행되기 전에 많은 권리들(빚들)이 껴있다. 권리를 가진, 채권자들은 얼른 돈을 받고 

싶어한다. 채무자의 가까운 지인이거나 가족관계일 수도 있다. 이들에게 정보를 얻는 것이 빠르다. 등기부등본에 있는 채권자들의 주소를 확인해 이 물건이 왜 경매로 진행되었는지, 그분들을 통해 법원 서류열람을 부탁하기도 하여 정보를 파악하는 방법이 있다.

+ 추가적으로 아파트는 샷시가 되어 있는지를 확인한다. 샷시가 되어있다면 그 아파트는 올인테리어가 되어 있을 가능성이 높다.

 

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< 빌라 임장법 >

: 빌라는 아파트에 비해 어렵다. 분양자체가 비싸게 분양되고 그 고분양가가 실거래가에 찍혀 있다. 그 가격이 

실제 시세가 아닐 확률이 높다. 빌라는 한 동에 8-10채 정도 있는데, 각각의 방마다 구조나 크기가 다를 수 있다. 따라서, 시세파악이 굉장히 어렵고 현장조사를 꼼꼼히 해야한다. 다만, 현장조사만 잘되면 대박을 건질 수도 

있다.

무조건 점유자를 만나야 한다.

: 점유자를 만나 그 집의 구조나 하자 등 여러가지를 잘 봐야한다. 빌라는 태생이 지어질 때 중견이하의 작은 규모의 건설사에서 지어 분양하기 때문에, 건물에 대한 하자가 있을 수 있고,  유지보수가 잘되어 있지 않는 경우가 

많다.

* 점유자를 만나기 어려우면, 다른 호수를 방문. “이 집으로 이사하려 하는데 어떨까요?”

* “혹시 이 집 관리하는 호수가 어디일까요? 이사올려고 하는데 집을 잘 몰라서 관리비 등 물어보려구요”

* 이런식으로 관리하는 분을 찾아가면 정말 많은 정보를 알고 있다. 그 집에 문제가 무엇이고 인테리어 유무와

 경매로 나온 이유, 심지어 점유자의 성향까지 알고 있을 수 있다.

현장에서 확인해야 할 점들

: 방구조, 방갯수, 창이 몇개이고 방마다 창이 있는지, 집에 누수나 곰팡이 , 천장이 잘 되어있는지 잘확인한다. 

- 필로티가 있는 2층은 단열이 잘 안되고 결로에 의해 곰팡이가 생길 확률이 높다. 이런 물건은 집에서 

   쾌쾌한 냄새가 나고 장판을 들어보면 곰팡이가 슬어있을 확률이 높다. 

   따라서, 무조건 집상태를 확인하고 입찰해야 한다. 

- 로드뷰로는 보이지 않는 것이 있다. 실제 현장에 가서 물건 근처를 봤을 때 높은 건물이 있거나, 건물을 

   공사하고 있거나 아니면 오래된 단독주택이 있어 건물을 올릴 가능성이 있는지 확인해야 한다. 높은 

   건물이 주변에 있으면 조망이 다 가려지기 때문.

- 물건 근처에 공원이 있으면 호재이다.

Ex) 402호가 2억에 거래가 되었다. 그래서 404호도 2억에 거래될 것이라 생각했는데 막상 가보니 404호는 조망이 앞 건물에 가려져 있다. 

이렇게 정보를 다 얻은 뒤 중개소를 방문하면 더 수월하게 대화가 가능하다.