3분 경매 권리분석 기초

#3분 경매 권리분석 기초

[https://www.youtube.com/watch?v=AymUfwuJa-8]

< 3분 권리분석 실전 >

경공매 권리분석 시 봐야할 3가지

 1. 근저당(=집을 담보로한 은행빚)

 2. 가압류(=개인빚, 카드빚)

 3. 압류(=개인빚, 세금)

**이 3가지 중 가장 처음인 날짜를 찾는다.** : 권리분석을 하는 기준 날짜. 이 날짜 후순위는 모두 소멸된다.

그 후 전입세대열람을 주민센터에서 발급한다. 발급시 경공매 공고문 프린트 가져가기

임차인의 전입세대열람한 날짜가 권리분석기준 날짜보다 후순위인지 선순위인지 확인

< 생각보다 쉬울 수 있을 명도 >

아까 살펴본 등기부등본을 본다. Ex) 임차인의 보증금이 2010년 이후면 4천만원, 2016년 이후면 5천만원. 전국기준 이 금액보다 낮은 금액은 ‘소액임차보증금’으로 나라에서 보호해준다. 이 보증금을 받아갈 수 있는 임차인을 찾는다. 

* 임차인이 소액임차보증금을 받아가려면 낙찰자의 ‘명도확인서’와 인감증명서가 

   필요하다. 따라서, 임차인은 보증금을 받기 위해 집을 비워줄 수 밖에 없다.

Ex) 등기부등본을 확인해 근저당 / 압류 / 가압류를 확인해 가장 빠른 근저당이 

2015년 1월이고, 전입세대열람을 보니 임차인의 전입이 2016년 1월이다.(= 대항력 없음)

가장 빠른 권리인 근저당이 2015년 1월이기 때문에 후순위는 모두 소멸. 

여기서 명도까지 해결하려면,

2016년 1월에 들어온 임차인의 보증금이 작은지 확인한다. 보증금이 작으면 ‘소액임차보증금’으로 나라에서 일부 금액을 보호해준다. 이 제도를 활용해서 임차인은 낙찰자의 ‘명도확인서’와 낙찰자임을 증명하는 인감증명서가 필요하게 된다. 따라서, 임차인은 집을 비워주게 된다.

여기까지 분석이 되는 물건이면, 시세조사를 시작한다.