아파트 권리분석 현장편 - 현장에서 유의할 사항

#미라클모닝 99일차 내용 : 아파트 권리분석 현장편 - 현장에서 유의할

 사항

[https://www.youtube.com/watch?v=\_oSPcNRDlSE&t=80s]

권리분석 : 낙찰받은 금액 이외에 돈을 더 이상 지출하지 않기위해 하는 것.

**현장조사가 중요하다.**

< 아파트 현장조사 시 유의사항 >

Q1. 아파트는 실거래가도 투명하고 잘지어져있을텐데.. 현장에 꼭 가봐야할까? YES

Q2. 네이버부동산 , KB시세 , 호갱노노 이용 인터넷손품만 팔고 현장 부동산 시세조사만하고 

       입찰해도 될까? NO

1. 아파트는 평면(위에서 내려다 본 구조)에 대해 이해할 필요가 있다.

- 아파트는 판상형 / 타워형 / 혼합형으로 나뉜다.

- 판상형 : 예전 아파트, 앞뒤 뚫려 통풍이 잘됨, 남향으로 맞추기 위해 가로 길이가 길다. 동간 거리가 가까

우면 선호하지 않음 = 노출이 잘되기 때문. 3bay or 4bay

* 판상형아파트가 나오면 이 동이 다른동에 비해 동간 거리가 짧은지 긴지 확인

- 타워형 : 최근에 지어진 타입, 높이 올라갔으므로 - 조망 강점. 높이 올라가면 올라가있을수록 좋다. 

타워형은 꼭대기층을 선호한다. 앞뒤가 뚫려있지 않아 통풍이 약함

- 혼합형 : 판상형과 타워형의 장단점을 모두 확인. 판상형은 향에 있어서 고만고만하지만 타워형은 향이

 굉장히 중요하다.

* 향 보는법 : 남향이 당연히 좋다. 타워형에서 남향은 거의 없음. 

     남향 > 남동향(아침에 해가 빨리들어와 오래 머무는) > 동향 > 남서향 >

* 타워형 남동향 vs 남서향 ?

- 남동향 아파트가 경매로 나왔는데 남서향 아파트 시세로 조사를 했다. 같은 가격이라 생각하면 

   큰 오산이다. 남동향은 해가 뜨는 곳에 있어 일찍 해가 들어오는 곳. 아침형 인간 or 연세가 많은 

   분들이 선호. 남서향은 해가 지는 곳에 있어 늦게까지 해가 떠있어 아이들, 젊은 부부들이 선호.

- 경매물건이 남동향인지 남서향인지 확인했으면 이제 그 아파트에 어떤 사람들이 살고 있는지 파악.   아이들이 많고 젊은 부부가 많은 단지 아파트라면 남서향을 선호할 곳이고, 노인분들이 많으면 남동    향을 선호할 것. > 관리사무소 or 중개사무소에 가서 확인. 

* 조망 : 저층 물건은 무조건 현장에 가봐야 한다. 6층은 조망이 나와있는데 5층은 앞 건물 때문에 

     가려져 있을 경우가 있다. 이 때, 6층 실거래가를 보고 5층 경매매물을 비슷한 시세라 생각하

     고 들어가면 위험하다. 빌라도 마찬가지.

* 인테리어 : 15년에서 20년된 아파트는 인테리어비가 들어간다. 최소 1500 - 2000은 필요. 등기부

    등본에 소유주가 언제 바뀌었는지 확인하자. 20년된 아파트인데 집주인이 10년 넘게 

    살고 있다면 인테리어를 하지 않고 쭉 살았을 가능성이 높다. 소유주가 최근에 바뀌었

    다면, 최근 소유주가 인테리어를 해서 살았을 가능성이 높다.

* 미납 관리비 : 공용 관리비 부분에서는 3년치는 낙찰자가 납부해야 된다는 판례가 있다.

* 전기, 가스, 수도 : 경매로 소유주가 바뀌게 되면 전소유주가 사용했던 부분에 대해서는 명의변경이 

       가능하여 전소유주에게 넘어가므로 낙찰자가 내지 않아도 된다.