우선변제권과 물권, 채권

#미라클모닝 97일차 내용 : 우선변제권과 물권, 채권이란?

[https://www.youtube.com/watch?v=ljmFStdpKJ8]

< 우선변제권을 가진 것들 >

1. 물권 : 등기부등본 을구에 있는 소유권 이외의 것들. 해당 부동산이라는 물건에 대한 권리. 부동산이 없어지면             사라지는 권리로 먼저 변제되어야 함

2. 임차권(확정일자 부여된) : 주택임대차보호법 의거

3. 세금 : 국세징수법 의거

위 3가지 중에서의 순서는?

: 물권은 등기부등권에 설정되어 있다. 등기부등권에 접수순, 날짜순. 임차권은 확정일짜의 날짜가 기준, 세금은 조세채권 법정기일(세금을 내라는 통지서를 보낸 날짜)이 기준.

Ex)   등기부등권의 물권이 ’20.01.01 - 1순위

임차인 확정일자가 ’20.01.02 - 2순위

조세채권 법정기일 ’20.01.04 - 3순위

< 물권 >

: 채권은 사람끼리 개인간의 약속, 갑구에 있다. 갑구는 보통 우선변제권이 없다.

  물권은 나와 물건 사이의 잡아놓는 약속, 을구에 있다. 

  물권과 채권은 재산권으로 재산에 대한 권리이다. 이 권리는 국가의 강제집행을 동원할 수

  있는 권리임. 이 권리는 서로간의 계약에 의해 생겨난다. (계약 = 재산을 걸고하는 약속)

  Ex) 은행에 돈을 빌리고 근저당을 걸었는데 돈을 안갚았다. 그러면 국가가 근저당을 근거로 

         강제집행을 할 수 있다. 물권은 그 자체로 경매를 집행할 수 있다.

  Ex2) 임대차 계약을 한 집주인과 임차인. 임차인은 집을 빌리는 대신 월세를 주기로 약속을 

           한 셈이다. 이것이 채권. 임차인이 월세를 안주면 집주인은 소송을 하여 판결문을 

   받아 강제경매를 집행한다. 채권은 판결문에 의해서 경매를 진행할 수 있다.  

* 임대차 계약은 채권이지만, 전세권설정 등기는 물권이다. 과거 임차인이 보증금을 보호받기 위해 임대차계약을 물권으로 보호받기 위해 집주인 동의를 얻어 전세권을 설정했다. 

< 우선변제권의 이해 >

- 안전한 경매투자는 권리분석 순서와 우선변제권 순서를 이해해야 가능하다.

권리분석 : 등기부등본과 전입세대열람의 날짜를 바탕으로 말소기준권리를 기준으로 

        권리분석을 한다.

우선변제권 중 

- 물권 : 등기부등본에 설정된 날짜와 권리분석에 따라 돈을 받아가는 순서가 일치

- 임차권 : 전입 날짜와 확정일자 날짜가 다를 수 있다. 전입으로 권리분석을 하는데 말소기준권리보다 빠르면 

대항력이 있지만, 확정일자가 늦으면 돈을 받아가는 순서가 늦다.

- 조세채권 법정기일 : 채무를 내지 않으면 부동산을 압류로 잡는다. 그 압류날짜는 처음에 돈을 내라는 영수증이

 나온뒤 3, 6개월 1년 후. 그런데, 세금은 돈을 받아가는 순서가 처음 돈을 내라고 통지한 

그 날을 기준으로 하므로 권리분석상으로는 늦어도 돈을 받아가는 순서는 빠를 수도 있다.(공매에서)