임차인의 대항력 : 응용편(계약, 인도, 전입)

#미라클모닝 95일차 내용 : 임차인의 대항력 응용편

[https://www.youtube.com/watch?v=bXZLLo9fA9U]

공경매 권리분석 : 대항력과 말소기준권리가 만났을 때 우리가 하는 것.

대항력 : 계약, 전입, 점유 3가지 조건이 필요.

< 대항력 응용편  - 계약 >

임차인이 임대인(**등기부등본상 실제 소유주**)와 계약을 해야 임차권이 생긴다.

소유주와 계약을 안 한 사람은? 전입되어 있어도 임차인이 아니다.

Ex1) 소유주 명의는 와이프로 해놓고 남편이 아내를 물상보증인으로 보증을 해놓고 은행으로부터 돈을 빌렸다.

Ex2) 소유주의 가족, 동거인 등

- 이러한 정보들은? 등기부등본에 있는 가압류권자 등 채권자들의 주소를 통해 알 수 있다. 경매에서는 이해관계인들이 법원서류를 열람할 수 있다. 전입되어있는 사람이 소유주와 어떤 관계에 있는 사람인지 정보를 파악하자. 공매에서 굉장한 힘을 발휘.

거주, 전입만 가지고는 임차인의 대항력을 판단하기 어렵다. + 계약까지 필요

* 계약을 하면 임차인은 임차권이 생기고, 등기부등본에 전세권설정을 해야 전세권이 생긴다. 임차권과 전세권은 다른 것.

< 재계약을 했을 땐? >

재계약 : 계약을 다시 한 것. 재계약의 대항력은 계약서를 **다시 쓴 시점** 그 다음날 0시로 부터 효력이 인정된다.

* 임차인이 재계약을 할 시점이 오면 전입되어 있다고 바로 재계약을 하는게 아니라 등기부등본을 확인하여 새로운 근저당이나 다른 권리 등 

  관련 내용들을 확인하여 재계약을 해야 대항력을 인정받을 수 있다.

* 집주인이 전세입자에게 재계약을 하자고 하면? **재계약을 하는게 아니라 증액계약**  을 기존 전세금에서 추가 증액금에 대해 다시 해야한다.

   근저당이 설정되어 있을 수 있기 때문. 따라서, 임차인은 계약서 2개를 갖게 된다. 기존 계약서 + 증액 계약서

* 증액된 부분도 확정일자가 필요하고 증액 계약된 시점부터 그 다음 날 0시부터 효력이 발휘된다.

- 증액된 시점에도 등기부등본을 확인해 압류, 가압류, 근저당이 있는지 확인해야 한다.  증액시점보다 앞서 있다면, 보호받지 못하게 

           된다. 

경매투자자 입장 : 이 계약이 재계약이 되어있는지 여부를 가압류권자가 법원에서 서류를 열람할 때 재계약관련 내용을 확인하여 대항력 유무를 분석할 수 있다. 증액된 부분이 확정일자가 있는지 없는지, 후순위인지 선순위인지 확인한다.

< 대항력 응용편  - 전입 >

가족 4명이 전입을 했다. 세대주 - 부모님 / 세대원 - 아이들. 

이때, 전입세대열람을 하면 세대주만 나온다. 아이들은 세대주 안으로 들어가 있는 것. 따라서, 세대주 한 사람이 살고 있는게 아니라 세대원이 전입세대열람에선 숨겨져 있다.

세대주 한 사람만 다른 곳으로 전입하여 옮기면? 가족의 전입이 전입세대열람에 다 나온다.

그런데, 세대주인 아빠가 타지역으로 전입했다가(파견근무?) 다시 들어오는 경우 : 세대합가.

다시 세대가 합쳐졌다. 아이들의 전입이 아버지 밑으로 다시 들어온다. 아버지의 전입이 다른 말소기준보다 후순위가 되어도 전입의 범위는 

가족 모두 다 인정해주기 때문에, 세대주인 아버지의 전입보다 더 빠른 전입 : 아이들. 최초전입한 가족을 기준으로 대항력을 인정한다.

**주택임대차보호법에 인정해주는 전입의 범위 : 가족 모두**

- 세대주인 아버지가 다른 곳으로 나가도, 세대원들이 계속 전입되어 있으면 대항력을 인정해준다. 

< 대항력 응용편  - 점유(인도) >

점유는 **등기부와 건축물대장 상 같은 호수**가 되어야 한다. 

“임차인이 살고있는 현황과 공부상 살고 있는 건물이 일치하지 않으니 주의하길 바랍니다.”

빌라 = 다세대주택. 다세대를 지을 때 완공을 하고나서 업자분들이 한 층에 호수가 3개로, 101호 102호 103호의 명패를 붙일 때 도면상과 달리 잘못붙이는 경우가 있다. 

- 101호 102호 103호 순으로 명패를 붙여야 하는데

   103호 102호 101호 순으로 붙이는 경우

그래서 종종 임차인이 103호인줄 알고 살고 있는데, 실제로는 101호에 살고있는 경우가 있어

대항력을 인정받지 못할 때가 있다…

**다세대주택을 임차할 때는 꼭 건축물대장상과 일치한지 확인**

* 다가구의 경우는 ? : 명패와 다르게 살고 있어도 주소만 맞으면 호수 상관없이 대항력을 인정받는다.