임차권에 대하여

#미라클모닝 96일차 내용 : 임차권에 대하여

[https://www.youtube.com/watch?v=i-cHk3reR7s]

임차인이 계약, 인도, 전입한 다음날 0시부터 대항력이 생긴다. 

* 대항력 : 임차인이 제3자(집주인이 집을 매도했을 때 새 주인)에게 대항할 수 있는 권리를 주어 주택임대차보호법 안에서 임차인을 보호

- 임차권이 생겨난 배경 : 

주택임대차보호법은 특별법. 특별한 이유에 의해서 생겨난 법이다. 과거에는 임차인 보호를 민법에서 하였다. 당시 임차인은 집주인 사이에서만 법으로서 보호되어 제3자 - 새집주인, 경매로 나갔을 시 낙찰자로부터 보호받을 수 없었다. 집주인이 임차인 모르게 집을 매도하면, 새주인이 임차인에게 나가달라하면 보증금은..? 전주인에게 달라고 해야되는 상황. 그런데 전주인마저 도망가버렸다면..? 생각만으로도 끔찍하다. 그런 

배경으로 제3자에게 권리를 요구할 수 있는 법적제도가 생겨난 것.

*당시는 집주인의 동의를 얻어 전세권설정 등기를 통해 전세권이라는 물권을 설정 했어야 했다. 임차권과 전세권은 다르다. 

                 지금은 주택임대차보호법이 있어 전세권설정이 필요하지 않고 임차인들은 선순위대항력에 대해 신경쓰면 된다.*

- 이후 계약, 인도, 전입 + 확정일자로 우선변제권 제도가 생겨나게 되었다.

---

임차인이 전입도 되어있는데, 전세권설정도 집주인 동의를 얻어 등기했다면 그 임차인은 임차권과 전세권 두 가지의 권리를 갖고 있는 것. 

< 임차권 등기제도 응용 >

- 임차인이 임차권을 갖고 있는데, 개인사정으로(회사파견, 공무원시험 준비 등) 전출을 다른 집으로 해야되는 상황. 그렇게 되면 임차인의 

   대항력 요건 중 ‘전입’이 사라져 대항력도 사라진다.

- 임차권 ‘등기’를 왜 했을까? 임대인이 계약만료가 되었는데 보증금을 돌려주지 않아서 임차인이 등기한 것. 따라서, 임차권 등기한 날로부터 

   최소 1년-2년 전이 주택임대차보호법에서 보호해주는 계약, 인도, 전입하여 대항력 효력이 발생하는 때라고 생각해야 한다. 임차권 등기 

   대항력 시점을 정확하게 파악해야 한다.

- 따라서 임차인이 개인사정으로 다른 곳으로 전입을 옮기고 싶으면, 등기부등본에 임차권을 기재하고 전입을 옮기면 그 대항력은 계속 

   인정된다.