기초 권리분석과 말소기준권리

#미라클모닝 98일차 내용 : 기초 권리분석과 말소기준권리

[https://www.youtube.com/watch?v=m6BQuu0fhzk]

< 권리분석 >

1. 목적 :

- 경매에서 부동산을 낙찰받은 금액 이외에는 지출하지 않기 위해 하는 것.

- 내가 낙찰받은 후 예상하지 못했던 손해를 방지하기 위해 하는 것.

* 서류상 권리분석 vs 현장 권리분석

2. 내가 지출할 수도 있는 손해 : 

- 선순위 임차인의 대항력. 임차권(계약, 인도, 전입) , 전세권(물권)

- 유치권, 법치권. 경매에서 거의 없는 부분

3. 말소기준권리 : 

- 부동산에 있는 모든 권리들(압류, 가압류, …)을 소멸시키는 기준권리

4. 가처분, 가등기 vs 낙찰자 : 대립

- 가처분, 가등기권자는 낙찰대금을 받는게 목적이 아닌, 경매물건 자체를 소유하는 것이 목적으로 낙찰자와 

대립관계에 있게된다. 법원에서 누구에게 소유권이 있을 지 판단해주지 않는다.

- 가처분, 가등기가 최선순위에 있으면 말소기준권리로 삼을 수 없어 경매절차에서 소멸되지 않아 향후에 나와 소송을 해야되는 부분이다.

5. 소유권이전처분가등기 :

- 이 집을 살 것이라고 미리 등기를 해놓은 것. 

- 이 집을 경매에 팔아서 돈을 받아가겠다는 의미의 담보가등기는 경매의 목적과 부합하며 말소기준권리가 된다.

6. 전세권 배당요구 :

- 전세보증금을 받아 이 집에서 나가겠다는 의미. 

- 배당요구를 하지 않고 이 집에서 더 살겠다고 하는 전세권은 낙찰자와 대립. 말소기준권리가 되지 않음

* 배당요구(소유권이전가등기, 전세권 등)는 법원의 문건송달내역에 기재. 또는 매각물건명세서에도 기재되어 

있다.

**경매에서 가장 중요한 권리분석은 임차인이 말소기준권리 대비 선순위 대항력이 있느냐 없느냐를 분석하는 것

**권리분석을 할 때는 최선순위에 경매의 목적과 부합하는 것이 있는지 또는 없는지를 보면 된다.

* 경매의 목적 : 문제가 있는 부동산을 경매로 매각하여 낙찰대금을 받아 채권자들에게 배당 또는 배분하는 것. 

7. 임차인 : 배당요구종기일

- 문건송달내역에서 임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 했는지를 확인한다. 선순위 대항력이 있는 임차인

< 권리분석 케이스 >

1. 가처분, 가등기가 후순위이지만 위험한 것이 있다.

- 건물철거 소송에서 승소한 권리 or 승소할 수 있는 권리는 건물철거가 가능해서 위험

2. 임차인의 권리 2가지 : 임차권(계약,인도,전입) , 전세권(등기부등본에 설정)

- 전세권은 배당요구를 하면 말소기준권리가 될 수 있다.

- 임차인이 집주인과 계약하고 인도 및 전입한 날 동의를 얻어 전세권 설정까지 같은 날에 한 경우 : 임차인은 

2가지 권리 모두 갖게 되는데, 임차권은 계약, 인도, 전입한 그다음 날 0시부터 효력이 인정된다.

- 따라서, 임차권은 전세권보다 하루 뒤 0시인 후순위가 된다. 

* 우리나라 판례에서 전세권은 배당요구를 하면 말소기준권리가 되어 소멸되더라도,       전세권에 의해 임차권은 소멸되지 않는다. 전세권 배당요구를 했더라도 임차권이 소멸될것이라 생각하고 권리분석을 하면 안된다.

* 전세권은 다세대, 아파트, 도시형생활주택과 같은 집합건물(토지+건물 함께. 대지권이 등기부등본에 등기

된 것)에서는 말소기준권리가 되지만, 일반건물(토지와 건물 등기가 따로되어 있는 것들) -  다가구주택에서 

한 호수만 가지고 있는 전세권은 말소기준권리가 될 수 없다.