상가 부동산 경매 임장 체크리스트, 임장 방법 및 노하우

’20.05.07

#미라클모닝 112일차 내용 : 상가 부동산 경매 임장 체크리스트, 임장 방법 및 노하우

[https://www.youtube.com/watch?v=gAevJ71Ch98]

< 상가 현장 접근법 >

: 기본적으로 상가는 분양을 할 때 할인을 해준다. 선분양을 하게 되면(건물이 지어지기 전에) 보통 15-18%정도 할인. 1억이면 계약은 분양가 1억에 하지만

  8500 정도로 할인해 준다.

  만약, 나중에 이 상가를 팔려고 할 때 분양가만큼 받을 수 있는 물건이면? 좋은 물건이다.

- 상가의 전용률 : 실제 상가에서 영업하는 임차인이 쓰는 면적을 분양면적으로 나눈 것을 백분율로 %. 즉, 전용률이 높다 = 임차인이 쓸 수 있는 공간이 넓다. 전용률이 

   높아질수록 공용면적이 작아지고, 관리비가 낮은 장점이 있다. 전용률이 높다 = 좋은 상가이다.

- 판례 : 전용부분에 대해서는 낙찰자가 인수하지 않고, 공용부분에 대해서는 관리비를 낙찰자가 인수한다는 판례가 있다. 공용면적이 크면 인수해야할 미납관리비도 많아진다. 

* 현장의 공인중개소에만 가서 임대료 / 매매가 정도만 알고 와버리는 것은 상가접근 및 정보를 얻는 관점에서 1/10도 얻지 못하는 것이다.

**우리가 상가를 임장할 때 정보를 얻을 수 있는 4곳**

1. 관리실

2. 임차인

3. 다른 호수의 임차인들

4. 공인중개소

: 현장가서 내가 만날 수 있는 최대한 많은 사람들과 도란도란 한시간이 넘어도 된다. 이야기를 나눠보자.

1. 먼저, 관리실에 가서 무슨 업종이 잘되고, 어떤 손님들이 많이 오는지(수요), 그 물건이 왜 경매로 진행되게 됬는지 , 미납관리비는 어느정도 되는지..

2. 두번째, 옆 호수의 임차인(1층 학원 등은 바쁘다. 2,3층 학원 등 가보자)을 만나서

“우리 사촌이 학원을 차리고 싶은데 여기 어떠냐..?”

-> 여기 학생들은 어떠하고 지금 영업은 잘안됬는데 올해는 잘된다. 주변 학교에서 뭐 한다더라, 학생수는 이정도 된다.

“ 아 그래요? 혹시 학생 수는 어떻게되요? 관리비도 알고 싶어요.”

* 꼭 물어봐야 되는 것 : 지금 임대료 어때요?

-> 적당해요 : 어느정도 장사가 된다.

-> 조금 비싼 거 같아서 다른 상가로 옮기려 해요 : 영업 자체가 잘 안되어 임대료가 내려갈 가능성이 있어 향후 매매가도 낮아진다.

3. 세번째, 임차인을 만난다. 만약 학원이라면 학부모입장으로 가본다.

- 반이 얼마나 있는지 수강료는 얼마인지 : 대략 매출 예상가능

- 낙찰받으려 하는데 혹시 재계약의사가 있는지.

4. 그리고나서 공인중개소를 찾아간다. 이 쯤되면 왠만한 중개소보다 많이 알게된 상태이다.

 * 모든 중개소가 다 똑같지 않다. 상가를 잘아는, ‘상가전문 중개소’가 있다.

 * 주변 중개소를 돌아보면 상가매물이 많이 붙어있는 중개소가 있을 것이다. 

 * 보통 상가 경매가 나오면 신도시(-지구)기준 상가전문 중개소에 가서

  - (경매나온 물건 말씀드리고) “사장님, 상가가 많이 분양되고 있던데, 경매나온 그 건물 1층 분양가 대비 다른층은 몇%에 분양됬어요?”

  - 보통 1층 대비 2층은 40-50%, 3층은 더 낮다. 사장님이 1층부터 고층까지 분양가를 다 알고계시면 굉장히 상가전문으로 잘아시는분. 그러면, 여기 상권에 대해서 

     브리핑해달라고 하자. 이후 다른 투자자들과 계획을 잡아서 오겠다고 한다.