경매 공고문 분석법

##경매 공고문 분석

1. 2018타경11963 : 2018년도에 감정평가된 물건이라는 뜻.

2. 감정가 : 감정가를 보이는 그대로 믿어선 안된다. 감정가를 신뢰하지 않는데서 경매는 시작된다. 시세가 반등하기 직전에 감정평가된 것이라면? 

3. 물건종별 : 실제 쓰고있는 종별과 건축물대장 상 종별이 다를 수 있다. 공고문에 아파트라 되어있다해서 

그대로 믿는게 아닌, 불신에서 경매는 또한 시작된다.

4. 대지권 : 우리는 토지를 사서 건물을 올린다. 건물마다 토지를 일부 나눠주는 개념. 대지권이 있느냐 없느냐 또는 대지권 미등기의 차이점이 있다.

5. 건물면적 : 전용면적으로, 쉽게 내가 쓸 수 있는 면적이다. 공급면적은 전체 공용부분 + 전용면적을 포함한 개념. 경매에서 제공하는 정보는 우리가 사용하는 전용면적을 제공한다.

6. 매각물건 : 토지, 건물 일괄매각. 토지나 건물 중 하나만 매각하는 사건도 있는데, 이 경우 특수물건이 되버린다. 특수물건은 대출이 나오지 않는다.

7. 소유자, 채무자 : 전입세대열람에 소유자가 전입되어 있다면? 당연히 그 사람은 임차인이 아니다. 

* 건물등기 : 등기부등본. 입찰 하루 전 대위변제가 되었는지 꼭 다시 확인해봐야 한다. 임차인의 보증금은 크고 해당 물건에 설정된 근저당 등 빚의 금액이 작은 상황에서 임차인이 후순위일 때, 임차인이 그 빚을 갚아버릴 수 있다. 대위변제는 낙찰자가 잔금을 치르기 전까지 가능하다.

8.  가격시점 : 감정평가의 가격시점으로 현 시세와 필히 비교해봐야 한다. 특히 공매에서 큰 힘을 발휘한다. 

경매는 대개 은행빚으로 부터 시작되는데, 감정평가사가 시세보다 낮게 평가를 하여 은행이 모든 채무를 회수하지 못하게 될 것 같은 경우(시세는 1억인데 감정평가를 9천에 한 경우) 은행의 눈치를 보고 감정평가를 고평가 할 수도 있다. 하지만, 공매물건의 경우 감정평가기관에서 보통 느슨하게 평가하는 경우가 있다.

9. 건물상태 : 층수, 보일러가 개별난방인지 중앙난방인지, 도시가스인지 LPG인지 파악.   

  

* 난방 선호도 : 개별난방 >> 중앙난방. 중앙난방의 경우 아파트도 그렇게 좋은 것은 아니지만, 특히 오피스텔, 도시형생활주택의 경우에 임차인들이 꺼리는 요소가 된다. 본인은 보일러를 많이 틀지도 않는데 다른 세대와 보일러비를 1/N 해야되어 공과금이 많아진다.

10. 임차인현황과 등기부현황 : 권리분석의 기준. 임차인이 말소기준보다 선순위로 대항력이 있느냐 없느냐로 따진다. 말소기준권리(등기부등본에 가장 먼저 접수되어 있는 권리) 소유권은 내가 사고판 이력으로 말소기준권리가 아니라 근저당이 말소기준권리가 된다. 

* 다만, 임차인의 보증금이 보호받을 수 있는 기준으로 임의경매가 시작된 날짜(’2018.08.21)보다 빠른 날짜로 전입이 되어있을 경우 소액임차보증금에 해당하여 보증금을 받아갈 수 있다.

11. 배당요구종기일 : 임차인은 배당요구종기일까지 돈을 받아갈 수 있는 권리로서 배당을 신청해야 한다. 

입찰자에게 중요한 부분으로, 만약 임차인의 전입이 근저당보다 빨라 선순위 대항력을 가질 경우 낙찰자에게 대항을 할 권리를 가진다. 확정일자 또한 빠른 상황에서 배당요구종기일까지 배당신청을 하지 않을 경우 배당절차에서 제외되어 임차인은 경매에서 돈을 받아갈 수 없다. 따라서, 배당은 받지 못하고 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력만 가져 낙찰자가 인수하게 된다.

12. 주차대수 : 역세권이 아닌 도심에서 차를 이용하는 수요가 많은 지역(수도권 일부, 지방)의 도시형생활주택과 같은 작은 주택의 경우 주차대수가 작으면 임차인들이 선호하지 않는다.