부동산 경매 다가구주택 투자 정리 : 임장 체크리스트, 명도

’20.05.12

#미라클모닝 33일차 내용 : 다가구주택 투자

[https://www.youtube.com/watch?v=4\_WzQBFkxf0]

(다가구 : 쉽게 원룸. 3층까지 15세대 정도 있는 건물)

< 꼭! 현장에 가서 물건의 컨디션(=하자체크)을 살펴봐야 한다. >

< 다가구 현장 임장 체크리스트 >

1. 향 : 실질적으로 해가 얼마나 들어오는지

2. 외관 : 외벽에 금이 가 있는지

- 아파트는 괜찮음. 관리사무소에서 장기수선충당금을 통해 공용부분은 유지보수를 한다.

- 금이 가있는 곳을 통해 비가 오면 누수가 된다. 

3. 옥상 방수상태

4. 곰팡이 여부

5. 보일러

6. 세탁기를 놓을 수 있는지(세탁기를 공용으로 쓰는 곳은 임차하기가 힘들고 월세가 낮다.)

7. 주차장 : 실제 내가 차를 가져가서 주차를 해보거나 or 한다고 시뮬레이션 해봤을 때 편할지 안편할지 생각해본다.

8. 점유자 만나보기 : 소액임차보증금에 해당되는 호수의 점유자를 만나 상태를 확인한다. 특히 곰팡이 여부(곰팡이=누수를 확인. 

 누수가 있음은 즉, 하자보수비가 많이 들어간다.

9. 벽 두드려보기 : 두드렸을 때 통, 통, 통하는 소리가 나는지

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#미라클모닝 37일차 내용 : 다가구주택 투자로 월세 300만원 벌기

[https://www.youtube.com/watch?v=KJL-kcnMnxU]

* 다가구는 1가구1주택 월세에 대한 세금이 없다?

* 다가구는 경공매로 투자시 대출이 잘나온다.(대략 90%)

* 다가구는 내가 투자한 투자금 대비 월세가 몇% 나오는지가 주 목적. 시세차익 x

* 임대소득 2,000만원 이하는 분리과세로 15.4% 세금을 낸다.(지방세 포함) 부부로 세팅을 하면 4,000만원까지 분리과세.

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#미라클모닝 42일차 내용 : 부동산 경매 명도의 꽃 다가구주택 주의할 점

[https://www.youtube.com/watch?v=QBz-qTXCVcY]

* 기존 임차인을 명도하지 못하면 내가 사용&수익화를 할 수 없다.

< 소액임차보증금 제도 활용 >

: 우리나라 법은 보증금이 적은 임차인을 보호하기 위해 소액임차보증금 제도로서 법으로 임차인을 보호하고 있다. 임차인은 보증금을 돌려받기 위해서 그 부동산이 경매로 낙찰되었을 때, 배당기일까지 낙찰자의 명도확인서 / 인감증명서 2가지 서류가 필요하다.

* 다가구 임차인의 최소 절반 이상은 소액임차보증금 제도로 배당기일까지 명도가 된다.

< 보증금이 높은 임차인 명도 >

: 임차인 입장에선 안타까운 일이지만, 낙찰자에게 소유권이 이전된 다가구주택에서 계속해서 살고 있는 임차인은 부당이득을 취하게

  되는 것과 같다. 

* 부당이득에 대한 반환 : 월급 압류

- 낙찰자의 부동산에 대해 계속해서 사용을 하게 되어 부당이득을 취하면, 회사 노무담당자에게 해당 내용이 전달되어 월급이 압류가 

   될 수 있음을 인지시키면 직장인 임차인들은 거의 명도가 완료된다. 

* 학생인 임차인의 경우 : 부모님과 상의

- 부모님은 자식이 내용증명을 받고, 명도 소송에 휘말리고, 강제집행 당하고 법원에 가는 일이 일어나길 원하지 않는다. 

   명도가 되지 않으면 그렇게 될 수 있음을 인지시킨다.