부동산 경매 : 빌라 분석법

'20.05.12

##부동산 경매 : 빌라 분석법

< 빌라 특징 >

: 시세조사가 어렵고 시세가 중구난방으로 정해져 있지 않다. 한 동에 방 갯수와 구조가 모두 

  달라 가격차이(전월세 시세 차이)가 난다.

-> 시세조사만 잘하면 아파트보다 수익이 훨씬 크다. 방 갯수와 구조는 무조건 확인

: 보통 분양가를 기준으로 잡는데, 빌라는 분양할 때 할인을 많이 하므로 실거래가(계약가)를 

믿을 수 없다. 15% 할인이라면 1억짜리 빌라를 8500에 사는 것. 그러나, 계약금은 1억으로 하고 할인한 만큼을 빼게 된다.(이 경우 만약 80%가 대출이라면 8500의 80%가 아닌 계약금 1억의 80%인 8000만원 만큼 대출이 나온다.)

: 중개소가서 분양가대비 지금 시세가 어떤지, 분양받을 때 할인율이 얼마나 되었는지를 물어

본다. 이후, 현장에 가서 해당 빌라를 관리하는 호수를 찾아본다.(중개소에 물어보는 것을 추천)

관리호수분과 그 빌라에 대해서 - 경매로 나온 그 물건의 방구조와 왜 경매로 나오게 됬는지 어떤 사람이 사는지 등 - 얘기를 나누며 정보를 습득한다.

: 빌라는 미납관리비가 거의 없다. 전 소유자가 사용한 도시가스나 수도 등은 한전이나 도시

가스에 전화해 명의변경을 신청하여 기존 미납 관리비는 전 점유자에게 넘어가 버린다.

< 빌라만의 분석기준을 세우자. >

- 같은 평수여도 방1개와 방2개는 엄청난 차이다. 방 2개면 신혼부부도 들어올 수 있어 수요가 달라진다. 경매

   공고지에는 방1개라고 소개되어 있어도 실제 임장을 가보면 방 2개일 수도 있다. 공고지를 무조건 신뢰하면 

   안된다.

- 면적기준(전용면적)

1. 8평 : 보통 방1. 방1, 거실1(분리형)일 경우 임차인이 훨씬 선호하는 좋은 물건이다.

2. 11평 : 방2 <<< 방2 거실1(분리형). 방은 좀 작을 수 있으나 선호

3. 13평 : 방2 거실1(분리형)

4. 15평 : 방3 화장실1

5. 18평 : 방3 화장실2

- 연식기준

1. 2000년 이전 : 오래된 빌라들은 주차장 및 엘리베이터가 거의 없다.

2. 2010년 이후 : 엘리베이터가 있을 수 있고 없을 수 있다. 있다면 조사할만함. 

     그런데 11평이고 방2 거실1이면? 좋은 물건일 확률이 높다.

3. 2015년 이후 : 엘리베이터가 거의 있다. 없을 땐 2/3층이 로얄층. 투룸이상에는 

     신혼부부가 많이 사는데 아이들 짐이 많아 고층은 살기에 부적합.

4. 2015년 이후인데 탑층 : 경매공고지에 안적혀 있어도 복층여부를 확인. 복층이냐 

      아니냐에 따라 가격차이가 크다. 

* 신축급(2015년 이후)를 보고 분석을 하여 낙찰을 받고 나면 감이 잡히고 그 다음부터는 더 연식이 오래된 빌라     투자가 가능하다. 신축급 빌라를 조사하며 쌓인 경험과 비교하며 좋은 물건을 찾을 수 있는 안목이 생긴다.

- 그 지역이 전세가 귀한지 파악

: 전세가 귀한지 파악하고, 전세가보다 저렴하게 매입한다면 투자금을 바로 회수할 수 

  있다.

< 빌라 경매공고지 분석 >

1. 사용승인 날짜 : 신축인지 아닌지. 승인일은 그 부동산의 연식이다.

- 2015년 이후는 신식 빌라라고 생각하면 된다. 신축은 임차가 특히 전세가 잘맞춰지며 매매도 싸게만 구입

   했다면 원활하게 가능하다.

2. 건물면적 : 빌라는 건물면적에 따라

3. 층수 : 엘리베이터가 없다면 2,3층이 로얄층. 엘리베이터가 있다면 4,5층이 로얄층

- 보통 2015년 이후 빌라는 엘리베이터가 설치되어 있다.

4. 가격시점 

5. 이용상태 : 보통 8평정도 되면 원룸인데, 거실1 방1의 구조라면 방이 작을 수 있으나 분리형으로 임차인이

            선호한다.

6. 도시가스 and 개별난방

7. 면적 : 빌라의 가치를 결정한다. 같은 입지 같은 동에 있는 빌라의 경우에 더욱 중요하다. 

< 건축물대장 확인 >

: 물건종별이 다세대(빌라)라고 공고문에 쓰인건 현황상 빌라라는 뜻이다. 건축물대장상 용도가 주거형으로 일치하는지 확인. 가끔, 용도가 사무소로 되어있는 경우가 있다. 

지자체 건축과에 전화하여 이 부동산을 빌라로 매매하려 하는데 문제가 없는지 물어보는 방법도 있다. 

< 기타 >

- 필로티가 있는 2층 빌라는 꼼꼼하게 현장조사를 해야 한다. 빌라는 중소나 개인이 건축하는 경우가 많아 제대로 안지어져 있을 수 있다. 필로티 부분의 온도와 집 안 내부온도차가 있는 단열문제로 응축수가 생겨 결로가 있을 수 있다. 결로가 있으면 곰팡이가 생기므로 주의해야한다.