토지별도등기란? 토지별도등기 이유와 분석법

##토지별도등기란? 토지별도등기 이유와 분석법

< 토지별도등기란? >

: 집합건물(아파트, 빌라 등)은 소유주 각각에게 토지 지분을 나눠 대지권을 주어 원칙적으로는 

  토지등기부등본이 없어지고 토지관련 내용은 대지권이 건물등기부등본에 포함되어 있어야 한다.

그러나, 가끔 토지에 어떤 문제가 있을 때 ‘토지별도등기’ 물건이 될 수 있다. 토지별도등기란 아직 토지등기부

등본이 건물등기부등본에 포함되지 않고 따로 살아 있다는 뜻으로

공고문에서 감정가격 또한 건물과 토지 따로 평가 된다.

만약, 어떤 공고문에서 감정가격이

- 건물 부분 2억

* 선순위대항력 임차인 보증금 1.6억

* 건물부분 근저당 1억

- 대지권 1억

* 토지부분 근저당 1억

- 낙찰가는 2.5억일 때

1. 토지에 걸려있는 근저당이 아직 처리되지 않았을 때

- 토지에 걸린 근저당 또한 건물에 걸린 근저당과 같이 배당에서 돈을 받아가며 말소된다.

- 그러나, 토지 근저당의 배당순서는 빠를 수 밖에 없다.(건물을 짓기 전에 토지에 대해서 근저당을 잡고 건물을

   짓기 때문)

- 감정가격의 토지부분(1억)만큼 배당이 먼저 되고, 남은 낙찰잔금 1.5억 안에서 건물부분의 채권자들이 돈을 

   받아가게 되는데

- 이 때, 선순위대항력이 있는 임차인이 있다면 위험할 수 있다. 그 임차인이 경매절차에서 돈을 다 받아가는지 

   못받아가는지 분석을 해야한다. 다 받지 못한다면 대항력을 인수하게 된다. 이 경우 임차인은 1.6 - 1.5 = 1천

   만원 가량 보증금을 다 회수하지 못하여 낙찰자가 인수하게 된다.

2. 토지에 근저당이 없고, 토지지분이 대지권으로 있는데 아직 건물등기로 정리가 되지 못한 경우(= 토지등기가 아직 없어지지 않은 경우). 토지주 = 건물주가 같은 경우

- 경매진행이 끝난 후 토지등기가 없어지고 건물등기에 합쳐진다.

3. 토지에 근저당이 건물분 만큼 지분 포기되어 있는 경우

- 토지 근저당권자가 지분을 포기(= 근저당이 없다) 했으나 아직 토지등기가 없어지지 않은 경우이다. 근저당

   권자가 소유주와 협상을 했거나, 변제를 받았거나 등등 이유로 토지에 대한 채권을 포기했다는 뜻.

   (매각물건명세서에서 확인)

< 토지별도등기 분석법 >

: 근저당이 토지부분에 대해서 설정되어 있을 수도 있어 근저당이 토지부분에서 대항력있는 임차인보다 먼저 

  경매절차에서 돈을 받아가고 대항력있는 임차인은 토지부분을 빼고 건물부분에 대한 감정가 안에서 보증금을    배당받게 되는데, 이 경우 보증금을 전부 받지 못하여 남은 잔금에 대해 낙찰자가 인수하게 되어 위험할 

  수 있다.

: 토지등기와 건물등기를 확인하여 

1. 토지주 = 건물 소유주가 같은지 확인하고, 근저당 대상소유주도 같은지 확인

2. 토지와 건물에 대한 근저당권자도 같은지 확인한다. 

3. 토지부분에 대한 근저당이 경매절차에서 보통 먼저 배당이 되며

4. 이 경우 임차인이 선순위 대항력이 없는 경우, 경매절차에서 건물부분에서 임차인의 대항력은 소멸되어 인수하지 않아도 되며, 건물부분의 근저당 또한 소멸된다.

* 임차인은 토지가 아닌 건물에 산다. 건물등기부등본 말소기준권리를 적용하여 대항력 선순위, 후순위 유무를 분석한다.