당해세란 무엇인가? 당해세 권리분석과 배당순서

#당해세란 무엇인가?

당해세 : 해당 부동산의 가액을 기준으로 부과되는 세금

당해세에는 우선의 원칙이 있다. 또한, 당해세는 배당과 관련되어 있어 낙찰자가 인수하게 될 수 있다.

당해세에 대해 알기전 배당순서에 대하여 이해할 필요가 있다.

* 배당순서는?

1. 경매비용

2. 필요비, 유익비

3. 최우선변제금 (소액임차보증금, 임금채권)

- 임금채권 : 3개월치 임금, 3년치 퇴직금 등

4. 당해세

선순위 임차인이 존재할 때 당해세는 조심해야 한다. 대항력을 가진 임차인이 배당을 전부 못받으면 낙찰자가 

당해세를 인수할 위험이 있다.

* 국세중 당해세는? 

 1. 상속세

2. 증여세

3. 종합부동산세

- 상속세, 증여세 : 근저당권설정전에 이미 부과된 것으로 예측이 가능한 상속세, 증여세만 당해세우선원칙을 

적용한다. 저당권설정후 부과된 것은 우선원칙 적용이 되지 않으며, 해당 내용은 저당권자가 담보설정시 검토

하였을 것으로 잘 알고 있을 것이다.

* 지방세중 당해세는?

1. 재산세

2. 도시계획세, 공동시설세

3. 자동차세(자동차경매시)

      

- 지방세중 당해세는 재산세를 생각하면 된다. 지방세관련 당해세 규정은 ’96.01.01일 신설되었다.

- 따라서, ’96.01.01일 이전 이미 설정된 근저당은 당해세우선원칙을 적용하지 않아 근저당이 세금보다 먼저 

   배당받게 된다.

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등기부현황에서 권리종류 중 압류와 가압류가 있다. 가압류는 개인채권에 대한 권리이고 압류는 세금에 대한 권리라 할 수 있다.(티스토리 내 강제경매와 임의경매의 차이 참고)

이 중 압류에서도 권리자가 세무서나 -구로 나뉜다. 

위 등기부현황을 살펴보자. 이 물건의 주소지는 강서구이다.

근저당이 말소기준권리로 설정되어 있으나 확인결과 전세권의 전입일과 확정일자가

2016년으로 선순위임차인인 물건이다.

압류가 영등포세무서, 영등포구, 강서구에 걸려있고

가압류가 근로복지공단으로 부터 걸려 있다.

- 영등포세무소에서 압류한 권리는 국세에 관한 것이고

- 서울특별시영등포구, 강서구에서 압류한 권리는 지방세에 관한 것이다.

영등포는 해당 부동산의 관할을 벗어난 타관할 관련된 세금. 당해세가 아니라 일반조세다.

일반조세는 조세채권 법정기일(=세금납세고지서 발송일)을 기준으로 권리가 매겨진다.

이러한 일반조세가 설정된 근저당보다 배당이 빠를 수 있다. 법정기일은 압류가 설정되기 한참전에 매겨지고, 

법정기일까지 조세채권 회수가 되지 않아서 압류를 설정한 것이기 때문에

이러한 법정기일이 근저당보다 날짜가 빠를 경우 배당이 빠를 수 있는 것이다. 

이경우는 배당이 빠르다고 해서 당해세우선원칙이 적용된 것이 아니라 법정기일이 빨라서 

배당이 빠른 것이라 분리해서 생각하면 된다.

강서구는 해당 부동산의 관할관청이다. 따라서 지방세이면서 당해세인 재산세가 된다.

그리고 근로복지공단으로 부터의 가압류가 있다. 이는 임금채권으로서 당해세보다 우선인

최우선변제금이 된다.  

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따라서, 위 경우에서 배당순서는

1. 경매비용

2. 임금채권 - 200만원

3. 당해세(영등포구청으로 부터의 당해세. 나머지는 법정기일 순에 따라. 낙찰자가 얼마인지 알 수 없고 이해관계인이 알 수 있는 내용.)

4. 임차보증금 - 2억6천

5. 근저당 - 2800만원

여기서 당해세가 얼마인지 알 수가 없는데, 금액이 커서 낙찰대금만으로 임차보증금이 전액 배당받지 못하면

낙찰자가 인수하게 될 위험이 있는 것이다.

당해세 확인은?

- 이해관계인 : 채권자, 은행이거나 대부업체 활용.

- 당해세로 인수보증금이 발생한다면? : 불허가 신청. 당해세는 얼마인지 낙찰자가 확인할 수 없었던 부분인데 인수해야할 보증금이 생겨버린 것으로 불허가 신청이 가능. 압류와 선순위 임차인이 있는 물건이라면 낙찰 후 바로 서류열람을 하여 세금을 확인해야 한다.