경매 및 공매에서 임금채권 물건 권리분석 / 최우선변제 : 소액임차 vs 임금채권 / 권리분석 순위와 종류

# 경매에서 임금채권 물건 권리분석

( 2018타경 67885 )

-> 미납물건(보증금 2배) / 대지권미등기 / 선순위임차인 / 임금채권 

재매각물건에 대지권미등기 선순위임차인까지 있는 물건이라 아파트지만 쉽게 들어올 수 없을거로 보고 분석.

전입일이 빠른 선순위대항력, 확정일자가 있고, 종기일 전 배당신청을 해서 먼저 받아가며 임차보증금 4.1억 

이상의 가치가 있는 물건으로 미배당금을 떠안고도 수익이 날거라고 생각했다.

대지권 미등기는 관리사무소에 확인해보니 분양대금 미납한 세대없고, 이 물건도 문제없고 4월에 등기 정리작업 신청 들어가서 곧 될 거라고 한다.

그러나, 후순위로 임금채권이 있는 것을 발견 -> 신**외 54명의 1.5억 채권

임금근로자들이 단체로 법원에 소유자를 소송하여 판결문을 통해 강제경매를 한 것으로 보임.

경매계에 임금채권에 대해 문의했으나 알려주지 않았다.

확인을 해보니 3개월 임금채권은 우선적으로 받아가는 걸로 확인이 됐습니다.

참고로 임금채권은 배당신청을 할 때 소명해야 하는 의무가 있는데 강제경매 신청은 배당신청한거와 같은 거로 배당을 받을 거로 보입니다.

따라서 임금채권을 못보고 먼저 선순위임차인이 배당받아가는 걸로 계산하면, 상당히 위험한 물건이 

될 수 있습니다.

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# 최우선변제 : 소액임차 vs 임금채권

Question :

저는 서울 상도동에서 주택 겸 상가를 임차하여 치킨 가게를 하고 있습니다. 

그런데 임차하고 있는 건물이 경매개시 되어 저는 권리신고 및 배당신청을 하였습니다. 

주거용으로 사용하는 면적이 넓고 전입신고 및 확정일자를 받았으므로 

당연히, 주택임대차보호법상의 보호대상이 되고 소액임차인에 해당하여 3400만원은 최우선변제를 받을 수 

있다고 생각했으나 임대인이 경영하던 회사가 부도가 나자 근로자들이 상가를 가압류하고 경매를 신청(임금

채권)하였다고 합니다. 

근로자의 임금채권도 우선변제권이 있다고 하는데 주택임대차보호법상의 소액임차인과의 배당순위는 어떻게 

되는지요?

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Answer :

일정범위 근로자의 임금채권과 임차인의 소액보증금 중 일정액은 배당순위가 동일하다. 

주택임대차보호법 제8조에 의하면 임차인은 주택에 대한 경매신청 등기 전에 입주와 주민등록(전입신고)를 

갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선변제 받을 수 있다라고 규정되어 있다. 

동 법 시행령에 의하면 보증금의 일정액의 범위는 2016년 3월 31일 이후부터 서울특별시의 경우 1억원 이하의 전세보증금 중 3400만원까지로 개정 시행되고 있다. 

또한 근로기준법 제37조 제2항에 의하면 

1)근로자의 최종 3개월 분의 임금 

2)최근 3년간의 퇴직금 

3)재해보상금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다고 규정되어 있다. 

위 질문과 같이 주택임차인으로서의 우선변제권과 근로자의 임금채권의 우선변제권이 경합하는 대법원 예규에 의하면 두 채권 모두 우선채권으로 다같이 상호간의 우열이 없고 

양쪽 모두의 입법취지를 존중할 필요가 있으므로 상호동등한 순위의 채권으로 보아 배당하도록 하고 있다.(대법원예규송민 91-2 송무심의 제35호 1991.4.10) 

따라서, 이 경우에는 배당절차에서 근로자들의 일정액의 우선임금채권과 질문자의 최우선

변제금액은 채권액의 비율에 따라 배당받게 된다.

< 임금채권 대법원 판례 >

< + 추가 : 경매, 공매 권리분석 순위와 종류 >