풀어쓰는 부동산 용어 : 건폐율, 용적률, 대지지분

1.  건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율. 즉, 대지면적에 최대한 건축을 할 수 있는 퍼센트이다.

                    쉽게 말해, 대지면적(토지, 땅의 면적)에 대한 건축면적의 비율로 예를 들어 100m³의 대지면적에

                    건축물의 면적이 70m³이면 

                 건폐율은 70%가 나오게 된다. 이 건폐율을 제한하여 건축물의 대지에 여유 공간을 확보할 수 있고, 

                 도시의 과밀화를 억제하여 일조 / 채광 / 통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있다.

                 * 건폐율이 높다 : 건축물 사이 여유공간이 없다.(빌딩건물의 경우 건폐율이 높다.)

                 * 건폐율이 낮다 : 건축물 사이 여유공간이 많다.(주택단지의 경우 건폐율이 낮다.)

                 

                ↓ : 건폐율 제한 비율

2. 용적률 :  건축물 총면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율.

                     용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 x 100%로, 위 그림에서 연면적은 건축면적 50m³ x 3층 = 150m³

                     이고, 대지면적은 100m³으로 결국 용적률은 150%가 된다.

                     용적률의 경우 지하층, 주차장시설, 주민공동시설은 제외하고 계산된다.

                     용적률은 도시계획에 의해 제한을 받고, 보통 재건축을 하게되면 용적률이 높아지게 된다.

                     ex) 헬리오시티는 2종에서 3종일반주거지역으로 종상향되면서 용적률 286%, 최고 35층, 가구 수        

                                   9,410세대로 재건축되어 조합원들이 9조원의 이익을 얻었다는 분석이 있다.

                     * 정리하면, 건폐율의 경우 대지면적이 어느정도 남는지에 대해 알아보기 위한 비율이고,

                     * 용적률의 경우 층수와 관련되어 있어, 용적률이 높을수록 고층의 건물이 된다.

                     ↓ 용도지역에 따른 용적률 제한표 

 

3. 대지지분 : 공동주택에서 내가 소유하고 있는 토지의 지분 (= 공동주택 전체의 대지면적을 소유자 수로 나눠      

                       등기부에 표시한 면적.) ex) 총 300세대 아파트 전체 대지면적이 15,000 m³일 때 한 세대.  

                       대지지분은 15,000 ÷ 300 = 50 m³ 약 15평이다. 대지지분은 재건축에서 상당히 중요한데, 

                       다음의 경우를 보자. 

1. 대지지분이 낮으면 : 세대수가 많다는 뜻으로, 재개발 시 보상해 줄 대상자가 많아 사업성 ↓

2. 대지지분이 높으면 : 용적률이 낮아서 층수가 낮아 재개발 시 더 많은 세대를 신축할 수 있고, 보상해 줄 

                                          대상자가 적으므로 사업성 ↑, 동과 동사이 공간이 넓어 편의시설이 많아 쾌적한 

                                          주거환경을 누릴 수 있다.

* 재건축사업에서 대지지분이 중요한 이유 :

  ➝ 재건축사업은 철거하면 땅만 남기에, 건축물은 의미가 없고 소유한 토지(대지지분)의 일부를 출자하여 

      건축비를 충당하는 것으로, 대지지분이 높을수록 유리하다. 예를 들어 기존의 아파트보다 용적률을 높여 

      더 높게지으면 세대수가 많아지므로 각 세대가 가진 대지지분은 줄어들게 된다. 조합원은 줄어든 대지지분

      만큼의 땅을 팔아 새로 지을 건축비를 충당하게 되는 것이다.

* 재건축 전 30평 300세대 대지지분 15평 -> 재건축 후 30평 600세대 대지지분 7.5평(용적률 증가)

  대지는 그대로인데, 용적률이 2배가 되면서 세대수가 2배가 되었다. 대지지분 15평에서 7.5평이 되어. 

          즉, 대지지분의 반을 일반 분양으로 팔아버린 셈이다.

* 이 때, 일분 분양으로 팔아버린 땅값이 재건축 건축비를 충당할 수 있느냐가 관건인데, 즉, 추가분담금이    

          얼마냐의 문제이다. 

* ex) 평당가격이 1억이라 했을 때 7.5평을 일반분양하면 7.5억의 시세에서 건축비를 평당 1,000만이라 

                가정하면 건축비는 30평(30x1,000=) 3억이므로, 4.5억을 돌려받는다는 단순 계산이 가능하다.

* (1억(대지시세) x 7.5평) - (1,000만(건축비)x30평) = 4.5억