첫 경매 투자방법. 대항력이란 무엇인가?

’20.4.30

#2장 : 첫 경매 투자 방법과 대항력

 - 도서 : 나는 30살에 경매를 시작해 40살 은퇴를 꿈꾼다. (2)

2-1 : 첫 경매 투자 방법

1. 현장 확인

- 우선, 가장 가까운 지역의 경매물건이라면 비교적 초보자가 분석하기 쉬울 것. 임장활동을 통해 경매 물건의 

현장을 눈으로 확인한다.

* 현장확인 : 건물의 외관이 깔끔한지, 건물의 관리 상태. 주변 지역을 돌아보며 사람들이 거주하는데 있어 불편함은 없을지, 거주구역으로서 적합한지 판단. 대중교통과 학군 그리고 마트와 같은 편의시설 유무도 종합적으로 고려한다.

2. 부동산 확인

- 5개 이상의 부동산을 전화 또는 방문하여 주변 시세와 임대 수요를 확인한다. 주거용 물건을 확인할 때에는 섣불리 경매를 하기 위해 찾아왔다고 하기 보다는, 신혼부부이거나 직장 근처의 숙소를 찾고 있다고 부동산에 실거주자로서 입장을 표하고 문의하여 정보를 파악하는 것이 좋다.

3. 법원 입찰과 경락잔금대출

- 법원은 주차가 힘들기 때문에 주차를 하느라 법원에 늦게 도착하는 일이 없도록 가능하면 대중교통을 이용하거나 일찍 도착하는 것이 좋다. 법원에 가기 전 미리 은행에서 입찰보증금(낙찰가의 10%)를 한 장짜리 수표로 만들어 놓는 것도 추천. 입찰에서 낙찰을 받게 되어 법원을 나서면 대출영업하는 아주머니들께서 붙을텐데, 명함을 잘 받아놓고 낙찰가와 낙찰자 본인의 개인 정보 - 연봉, 채무정보, 부동산 보유현황, 물건의 낙찰가 등등 정보를 보내면 대출한도와 가능여부를 알려줄 것이다.

- 보통 은행에서는 대출을 위해 신용등급 5등급 이상을 요구한다. 낙찰을 잘 받아놓고 신용등급 때문에 대출이 나오지 않을 수도 있으니 신용등급은 평상시에 미리미리 관리를 해놓아야 한다. 특히, 신용카드 연체라던지, 대출금 연체등은 절대 지양해야 한다.

4. 명도

**인도명령 제도를 활용하라**

- 해결사 역할을 하는 낙찰자를 법원에서 도와주는 제도이다. 낙찰을 받았는데 *대항력*이 없는 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부하게 된다면?

 

- 인도명령제도를 통해 손쉽게 명도를 할 수 있다. 낙찰 후 6개월 이내 ‘인도명령신청’을 통해 해당 부동산을 기일내에 점유할 수 있다.

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*대항력이란?* : 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리(전월세 임대체 계약한 집에서 살 수 있는 권리) 임차인이 만약 전세계약을 통해 1년정도 잘 살고 있었는데, 갑자기 그 집이 경매로 넘어가 소유자가 바뀌게 될 경우가 생길 수 있다. 이 때, 대항력이 있다면 주택임대차보호법에 의거 소유자(제3자)가 변경되더라도 계약한 임대차기간 동안에는 안전하게 거주할 수 있고, 기간이 종료된 후 보증금도 모두 돌려받을 수 있다.

* 대항력있는 임차인

- 대항력을 가지기 위해서 아래 2가지 조건이 필요하다.

        1. 주택의 인도(집주인으로 부터 열쇠를 받거나, 도어락 비밀번호를 받는 것.) 

2. 전입신고

   여기에 더불어 

3. 확정일자(전입신고시 부동산계약서에 동사무소에서 찍어주는 날짜) 조건까지 충족되면

   우선변제권을 얻게 된다.

-  전입신고를 통해 대항력을 가질 수 있게 된다. 만약 5.10일에 이사, 5.11일에 전입신고를 하면 5.12일부터 

    대항력을 가지게 된다.

- 그러나, 경매로 넘어가게될 경우를 대비해 몇가지를 더 확인해야 한다. 바로, 전입신고를 통해  말소기준권리

   보다 더 빠른(이른)날로 받아야 된다는 것이다. 

- 즉, 나(전입신고)보다 앞선 말소기준권리(근저당권 설정과 같은 담보물권리)가 없어야 대항력을 유지할 수 

  있다.

- 경매에서 나보다 앞선 말소기준권리가 있다면? 대항력은 소멸된다. 이 때, 확정일자를 받아두었다면 우선변제권을 얻어 대항력은 소멸되지 않고 말소기준권리보다 후순위로 배당받을 수 있게 된다.

최우선변제금을 받고 나머지 돈을 받아야 하는데, 확정일자를 받지 않으면 경매로 넘어갔을 때 돈 받을 사람이 여러명 있는 경우 그 사람들이 돈을 다 받고난 뒤에 받아야한다. 보통 마지막에 받는다고 하면 돈을 거의 못받는다 생각하면 된다. 

- 확정일자를 받은 경우를 법률용어로 “물권”, 받지 않은 경우를 “채권”이라 한다. 즉, 경매 배당 시 등기부등본 상 “물권”을 먼저 배당해주고 남는 금액이 있을 때 “채권”을 배당해 준다. 확정일자를 받아 우선변제권을 얻어 “물권”을 통해 먼저 배당을 받아야 한다.

**우선변제권 : 집주인이 채무가 많아 경매로 집이 넘어갈 시 다른 채무자보다 우선해서 돈을 받을 수 있게 해주는 권리**

**최우선변제금 : 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인이 낸 보증금 중 가장 먼저 받을 수 있는 금액. 등기부등본에 해당 집이 경매 물건이라고 기재되기 전에 전입신고를 해야한다. 임차인이 이사를 가게됬을 때 반드시 전입신고를 하고 확정일자까지 받아두면 최우선변제금을 받을 수 있다.

<최우선 변제금. '18.09.18 개정일 이후 >