임의경매와 강제경매의 차이점

#3장 : 임의경매와 강제경매

- 도서 : 나는 30살에 경매를 시작해 40살 은퇴를 꿈꾼다. (3)

부동산이 법원에서 경매로 나오게 되는 이유는 빚을 진 채무자가 약속한 날까지 상환하지 못하여 채권자가 법원을 통해 채무자가 소유한 부동산을 경매로 강제 매각하여 받은 대금으로 법원이 채무를 변제해주는 제도이다.

이 경매 절차에는 임의경매와 강제경매가 있다. 실제 법원에서의 경매절차에는 차이가 없으나, 해당 부동산의 

‘압류 여부’에 차이가 있다.

1. 임의경매 

: 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다. 채무자가 빚이라는 채무를 이행하지 않을 경우 경매신청자 : 전세권, 

  질권, 유치권, 저당권 등의 담보권자가 담보권을 실행하여 담보물을 경매를 통해 매각하여 매각대금을 다른 

   채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있다.

* 전세권 : 전세보증금을 지불한 사람이 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리

* 저당권 : 채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산의 점유를 이전하지 않고 해당 부동산에 대해 다른 

               채권자보다 자기채권을 우선변제를 받을 권리

        - 1억정도 돈이 필요한 A가 자기 집을 담보로 은행으로부터 저당권을 설정하여 등기부등본 을구에 등기와 

           함께 채무를 지게 된다. 이 때 변제기가 도래하였을 때 A가 원금 1억과 약정이자에 대한 채무를 이행하지 

           못하게 되면 은행은 해당 부동산을 경매에 내놓아 경락대금에서 원금 1억과 + 이자를 가져가게 된다.

* 유치권 : 타인의 물건이나 유가증권 등을 점유한 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에

               도달했을 때 해당 채무를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권에 대해 유치를 행사할 수 있는 권리

        - 공사를 대행해주고 그 공사에 대한 공사대금을 지급받지 못한 경우 해당 건물에 대해 유치할 권리가 있다.

- 사실상 우선변제권을 갖는다. 목적물이 경매로 나와 낙찰되었을 경우 우선변제권은 없지만, 변제를 받지 

           못했을 경우 목적물을 반환하지 않아도 된다.

- 따라서, 낙찰자에게 변제에 대하여 청구할 수는 없으나, 목적물을 넘겨줄 수도 없는 사항이므로 경매에서 

          유치권을 살펴보는 것은 매우 중요하고 조심해야 할 부분이다.

* 질권 : 채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제 3자로부터 받은 목적물을 점유하고 변제가 없을 경우 그것

            으로 우선변제 받을 수 있는 권리. 우선변제를 받기 위해서는 원칙적으로 경매를 하여야 한다. 

            아래 근저당권부질권을 예를 들어 질권을 설명하자면,

       

    - 근저당권부질권? : 근저당권이 설정된 채권을 다시 담보로 설정하는 것. 아래 등기부등본의 을구를 보면 근저당권부질권의 한 예를 볼 수 있다. 1번 주민신용협동조합에서 근저당권을 설정했고, 1-1번 그 근저당권이 강원도 변모씨에게 이전, 그리고 강원도 변모씨는 1-2 , 1-3번 그 근저당권을 담보로 대신저축은행과 대부회사에 채무를 지게 되었다는 내용이다. 결국, 1-1번 강원도 변모씨는 근저당권을 가진 채권자였으나, 근저당권을 담보로 

채무를 지게되면서 채무자가 되고 대신저축은행과 대부회사가 질권을 가진 채권자가 되었다.

2. 강제경매 

: 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 빚을 받아내는 절차이다. 경매신청자 : 일반채권자로서 임의경매와의 차이점은 저당권과 근저당권 등이 설정됭 있지 않아 가압류와 본안소송을 하여 승소판결문을 바탕으로 법원에 경매를 신청하는 것이다.

* 일반채권자 : 경매되는 부동산등기부에 이름을 올리지 못한 채권자.

* 본안소송 : 당사자간 다툼이 있는 법률문제, 특히 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우에 이를 법적으로 강제

                   하는 방법으로 소송을 제기하는 것이다. 이 소송을 제기하는 첫 단계가 소장을 법원에 접수하는 것

                   이고, 소장을 법원에 제출하는 것을 본안소송이라 한다