경매로 당장 은퇴준비를 하라

1장 : 경매로 당장 은퇴준비를 해라

 - 도서 : 나는 30살에 경매를 시작해 40살 은퇴를 꿈꾼다. (1)

1-1 : ‘레버리지’를 활용하라.

 - 경매에서 활용할 수 있는 레버리지는 ‘경락잔금대출’이라는 은행의 대출 상품이다. 주택담보대출에 비해 대출 가능 비율이 훨씬 높다.

* 경락잔금대출 : 경매 시 낙찰가의 80%를 대출해주는 것 이지만, 그 비율은 상황에 따라 다르다. 감정가의 70% / KB시세의 40-70% / 낙찰가의 80% 3가지를 비교하여 그 중 가장 낮은 금액으로 대출이 실행된다.

- 대출 가능 금액 알아보는 방법 : 경매를 통해 낙찰에 성공하였다면, 경락잔금대출로 어느정도 금액이 

                                                 대출이 되는지가 중요해진다. 

- 이 대출 한도는 낙찰자의 조건들 (낙찰자 보유 부동산, 소득, 신용등급, 부채) 낙찰물건의 종류와 낙찰가,             국가정책 등 모든 것을 종합적으로 고려하여 실행된다.

- 법원에서 낙찰된 후 밖을 나오면, 대출 상담사들이 영업을 하기 위해 많이 모여있는 것을 볼 수 있다. 이들의 

   명함을 받아 낙찰자의 상황과 정보를 포함하여 문의하면 대출한도를 알 수 있을 것이다.

1-2 : 부동산 대츌 규제는 경매에 도움을 준다.

- 정부의 대출 규제는 대출을 받아 집을 소유한 소유자에게 큰 부담으로 작용한다. 

* 전세를 끼고 집을 매매한 소유자가 정부의 잔금대출 규제로 해당 집의 전세가격이 하락하게 되어 세입자에게 갑자기 전세금을 돌려줘야 하거나 그 전보다 낮은 가격의 전세금으로 새로운 세입자를 받게 되면 소유자가 대출을 받아야 할 상황이 온다.

* 이런 상황에 현금이 부족하거나, 대출이 한계에 다다르면 채권자는 해당 집에 대하여 경매절차를 신청하게 된다.

* 이런식으로 대출 규제로 인해 경매매물이 많아지면 좋은 투자 물건을 낙찰받을 확률이 올라가게 된다.

1-3 : 금리인상도 경매에 도움을 준다.

- 부동산 소유자들의 대부분은 대출을 내어 매입한 경우가 대다수이다. 금리가 인상되면 대출의 이자비용도 오르기 때문에 이자상환 부담이 커진 소유자가 감당하지 못하게 되면 경매 물건은 많아지게 된다.

용어정리 :

1. 경매 : 채권자가 채무자로 부터 돌려받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 법원에 매각을 신청하면 법원이 입찰하여 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자에게 채권을 충당하는 법적 제도

2. 인도명령 : 법원경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나, 채무자나 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원. 신청은 대금을 완납하고 6개월 이내에 신청해야 하고 인도명령대상자는 소유자, 채무자, 점유자이며 점유권한을 가진 지상권자, 선순위임차인, 전세권자, 유치권자 등에게는 신청할 수 없다.