근저당, 물상보증인이란? , 저당권 vs 근저당권의 차이점

#미라클모닝 91일차 내용 : 근저당, 물상보증인

[https://www.youtube.com/watch?v=D1sVC7zKA9w]

근저당 : 

부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때. 등기부등본에 근저당이라고 등기된다. 채권최고액을 1금융 :110%, 120% / 2금융 : 130% 등 설정하고 채권최고액 범위 내에서 이자와 원금이 쌓이던, 갚아지던 은행은 돈을 받아갈 수 있다. 

- 근저당은 물권. 부동산의 가치를 담보로 빌려준 권리. 이 부동산이 경매로 넘어가면 이 물건에 물권이 설정된 사람은 우선변제권이 있다.(= 먼저 돈을 받아간다.)

물상보증인 : 내가 대출이 필요한데, 담보가 없어 ‘다른 사람’을 보증을 세워 그 사람의 부동산을 은행에 보증하여 대출을 했다. 이 때 ‘다른 사람’은 물상보증인. 

* 경매에서 소유주와 채무자가 다를 때 - 소유주 : 김모씨 , 채무자 : 박모씨. 여기서 채무자 박모씨가 은행에서 돈을 빌릴 수 있게 보증을 해준 김모씨가 물상보증인이다.

* 임차인을 보호하는 주택임대차보호법에서 채무자, 채무자를 위해 집을 담보로 빌려준 물상보증인은 대항력이 없다.(보통 채무자 - 물상보증인 관계는 가족 or 부부)

우선변제권 : 

근저당은 우선변제권이 있는 물권이다. 등기부등본 내 채권 권리를 볼 수 있는 ‘을구’ 에서 확인할 수 있다. 순서는 등기부등본에 먼저 기재한 순서대로(= 접수순) 돈을 받아간다.

임차인의 권리 : 

계약, 인도, 전입을 하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다.(확정일자를 안받으면 대항력만 있는 상태이다.) 우선변제권끼리는 접수순대로. 따라서, 확정일자를 받은 시점이 다른 우선변제권보다 앞선 날짜여야 돈을 받을 수 있다. 임차인의 권리는 채권으로, 물권과 같은 우선변제권이 없으나 ‘확정일자’ 제도를 통해 임차인이 보증금을 날리지 않도록 물권과 같은 효력을 낸다.

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저당권 vs 근저당권

- 민법에서

1. 저당권 : 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리

2. 근저당권 : 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 하도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권

말이 너무 어려워서 이해하기 힘들었다.. 예를 들어 설명하자면,

< 저당권 >

- A가 은행에 자기 부동산을 담보로 2억을 ‘저당권’을 잡아 대출을 하였고 이율은 5%였다. 변제기가 도래하였는데 채권액 2억과 약정이자를 상환하지 못하여 은행은 저당잡은 부동산을 경매에 내놓아 경락대금에서 2억원 + 이자 1천만원을 가져간다.

< 근저당권 >

- B가 은행에 자기 부동산을 담보로 2억을 ‘근저당권’을 잡아 대출을 하였고 이율은 5%였다. B는 3년동안 이자 + 8천만원을 상환을 잘하고 있다가 사업이 망해 상환이 불가능하게 되었다. 은행은 부동산을 경매에 내놓고 2억에서 상환한 8천만원 + 이자를 제외한 나머지를 가져간다.

차이점?

: 저당권은 위 예시처럼 2억을 대출받은 경우 딱 2억으로 설정되어 상환하지 못할 경우 2억 + 이자만 경매를 통해 은행이 가져간다.

: 근저당권의 경우 위와 같이 2억을 대출받은 경우 대출금액의 110 - 130%를 채권최고액으로 설정(120%의 경우 2억4천)하여 상환하지 못할 경우 은행은 채권최고액 한도 내에서 아직 상환되지 않은 원금 + 이자를 우선변제받을 수 있다.

* 근저당권의 경우 계속적인 거래관계로 상환이 되어 채권액의 증감이 발생하고 더 나아가 채무를 모두 이행하여 상환할 금액이 0원이 되어도 변제순위를 그대로 보존하기 위해서 저당권을 보완하여 만든 것. 저당권의 경우는 채권액을 갚을 때마다 계속해서 등기를 하여야 한다.

Ex) 봉식 씨는 아파트를 담보로 저당권을 설정하고 은행에서 5,000만원을 대출하려 합니다. 그런데 앞으로 봉식 씨의 채권은 수시로 변할 수 있습니다.

생활이 어려워져 이자를 못 낸다면 채권액이 5,000만원 이상으로 늘어날 것이고, 원금과 이자를 착실히 갚는다면 채권액은 줄어들 것입니다. 

은행 입장에서는 채권액이 변할 때마다 저당권을 말소하고 다시 설정하거나, 감액 또는 증액하여 등기하는 것이 번거롭습니다. 

이런 불편을 해소하는 것이 근저당권입니다.

근저당권도 저당권 중 하나로, 채무자와의 계속적인 거래 계약 등에 의해 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도 내에서 담보하는 저당권입니다.은행이 채권액을 확정하는 ‘저당권’ 대신 채권 최고액을 6,500만원으로 하는 ‘근저당권’을 설정한다면, 채권액이 증가하거나 감소해도 근저당권을 새로 설정하거나 변경하지 않아도 되어 편리하죠.

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집을 전세로 구하고 있는 세입자의 입장에서 저당권 vs 근저당권

A : 저당권 3억이 설정되어 있는 아파트의 경우

- 만약 집주인이 채무를 불이행하여 아파트가 경매에 나가게 되어 5억에는 매매가 될 것 같다면, 전세보증금 2억 이내에서 임차를 하면 전세보증금을 어느정도 지킬 수 있다는 판단을 할 수 있음.

B : 근저당권의 채권최고액이 3억6천으로 설정되어 있는 아파트의 경우

- 집주인이 3억을 빌려 채권최고액이 3억6천으로 설정되어 있음을 생각하고, 실제로 집주인이 얼마나 채무를 상환하여 남아있는 실제채권액이 얼마인지는 모르는 상황. 만약 채무자가 상환을 하여 실제 남아있는 채무액이 1억정도이고 경매를 통해 5억에는 매매가 될 아파트라면, 전세보증금을 5억 이내에서 임차를 하면 전세보증금을 어느정도 지킬 수 있다는 판단을 할 수 있음.

결론 : 저당권은 ‘확정된’ 금액을 담보로 하는 것, 근저당권은 채권최고액범위내에서 계속하여 변동할 수 있다는 것이 큰 차이점.