임의경매와 강제경매란? 실전에서의 차이는? 중복경매란?

’20.05.04

경공매 스터디 시작 전 학습

*오늘 목표 : 90일 - 98일차 내용 공부하기

#미라클모닝 90일차 내용 : 부동산 경매 기초

[https://www.youtube.com/watch?v=1r4XvUBJs3E]

- 경매종류 : 임의경매, 강제경매

임의경매란? : 주택담보대출은 은행에서 아파트를 담보로 돈을 빌려주는 것 - 근저당이라고 한다. 이렇게 담보로 잡힌 부동산이 경매로 진행될 때 임의경매가 된다.

(담보 : 근저당, 저당, 유치권, 질권 등에 의해서 경매가 진행될 때도 포함.)

강제경매란? : 담보가 아닌, 개인의 신용을 통한 빚에 의해 진행되는 것. 담보가 없기 때문에 채권자는 법원에 채무자의 채무이행에 대한 소송을 통한 판결문을 갖고 진행하게 된다. 쉽게 생각해서 강제경매로 부동산이 나오면 쉽게 “어떤 사람이 돈을 빌려줬는데 못받아서 판결문을 받아 경매를 진행하는구나” 이해하면 편하다.

* 임의경매는 담보, 부동산을 담보로 잡았다.  강제경매는 판결문, 신용으로 돈을 빌려주는 개인 빚. 작은 금액이 많다.

- 임의경매에서 근저당 빚의 금액이 많을 때와 작을 때

1.  임의경매로 낙찰받아 법원에서 매각허가가 났다. 이 때 담보로 잡은 빚의 금액이 클 때, 채무자가 그 집을 경매로 뺏기기 싫어 은행에다 “내가 이자도 잘내고 잘할께.. 경매로 안넘어가게 어떻게 안될까?” 은행이 ok하면 법원에서 채무자에게 낙찰자동의서를 얻어오라고 한다. 이 때 낙찰자는 동의를 **무료로 해주지 않는다.**

2. 물건을 애써 조사하고, 최종 낙찰까지 받았다. 임의경매 물건이었는데 근저당이 예를 들어 3천만원 정도로 작은 금액이 걸려있다. 이런 상황에서 채무자가 만약 이 빚을 갚아버리면? 내가 공들여 조사하여 낙찰받은 물건이 경매취소가 된다.

* 임의경매로 낙찰받았는데 빚의 금액이 작다? : 빨리 잔금을 치러 소유권이전을 하는게 좋다.

- 강제경매는 담보가 아닌 “판결문”

1. 강제경매는 대개 개인이 신용으로 빚을 진 경우에 판결문을 통해 진행된다고 하였다. 이 경우 개인의 빚은 소액일 때가 많은데, 임의경매에서 빚의 금액이 작아 채무자가 갚아버리면 경매가 취소가 되어버리는 것과는 달리, 채무자가 갚아도 강제경매는 판결문에 의해 진행되어 판결문의 효력이 남아 있어, 취소되지 않고 진행이 되기 때문에 물건의 소유권 이전이 가능하다.

2. 강제경매를 통해 낙찰받아 매각허가가 나면 빠르게 잔금을 준비한다. 만약, 채무자가 빚을 다 갚았다고 하면? 문건송달내역을 보고 강제집행(=경매) 정지를 신청하였는지 확인한다. 안되어있다면? 빨리 잔금을 내고 소유권을 이전하면 된다.

* 강제집행정지를 신청하고 판결문 취소소송을 하여 이겨야 강제경매는 끝이 난다.

- 임의경매와 강제경매가 같이 나오는 “중복경매”

: 임의경매의 은행 빚, 강제경매의 개인 또는 카드사 빚이 같이 엮인 것.

* 낙찰자에게 위험한 것이 아니라 더 좋은 것이다. Why?

    - 경매는 은행 빚이던 개인 빚이던 경매진행을 통해 빚을 갚지 못하면 무잉여가 되는데, 중복경매에서는 임의경매(근저당) , 강제경매(개인빚) 중 하나라도 갚아지면 

       무잉여가 되지 않고 계속 진행이 된다.