경매 공매로 공실상가 투자(접근방법)

#경매 공매로 공실상가 투자(접근방법)

: 경매로 상가를 접근하고 현장에 임장을 가보다보면 경매 물건지 근처에 물건지 이외에도 공실 상가가 많아 선뜻 낙찰을 받아 임대세팅을 할 수 있을지 걱정이 되죠? 아파트는 그냥 하루에 여러개라도 입찰을 들어가곤 했는데 상가는 

공실기간이 길어지거나 임대나 나가지 않을까 걱정이 드는 분들이 많을 것입니다. 

‘어떤 상가든 명도하게 될 것이니 어차피 어디든 공실이다.’

: 첫번째로 내가 임차를 놓을 수 있는 금액을 정한다. 물건지 주변에 임대시세가 100만원이라면? 

-> 나는 90만원을 월세로 예상하고 입찰에 들어간다. 90만원에도 임대가 되지 않을 것 같다면? 

-> 80만원을 생각하고 입찰에 들어간다. 

만약 주위 월세시세가 100만원이었고, 경매에 나온 상가를 나는 자신이 없어 80만원을 생각하고 입찰했는데 

패찰을 했다면? 3개월뒤 그 상가를 다시 방문하여 내가 무엇을 놓쳤는지 확인하는 습관을 들이자. 

다른 사람은 100만원을 보고 들어와 공실상가에 임차를 맞췄다면? 그 사람이 본 시각과 나의 시각에 어떤 차이가 

있었을지 공부를 할 기회를 가졌다 생각하고 그 다음 공실상가 입찰을 들어갈 때 어떤점을 달리하여 입찰을 할 지 

생각해보는 것이다.

이런 과정을 계속 거치다보면 ‘이정도 월세에 들어가면 되겠다!’하는 나만의 기준이 생길 것이다. 

처음 상가를 입찰할 때 입찰가 산정하는 게 힘든 것은 당연하다. 그러니 여러차례 보수적으로 생각한 월세를 기준으로한 입찰가를 산정하고 입찰하고 패찰하고 

그리고 3개월 뒤 방문하여 현장을 확인하고, 내가 틀린게 무엇이었는지 = 난 무엇 때문에 낙찰자와는 다르게 적은 금액으로 입찰을 했을까? 그 사람은 무엇때문에 이 가격으로 입찰을 들어가 이렇게 임대세팅까지 잘 했을까? 

생각을 하며 경험을 쌓는 것이다.

‘낙찰후에도 실패하는 사람은 무수히 많다.’

: 낙찰은 성공이 아니다. 낙찰에 대한 성적표는 3-6개월 뒤 현장에 가봐야 알 수 있다. 

최근에 낙찰받은 상가들을 하나씩 찾아가서 현재 상태는 어떠한 지 확인을 해보자. 그러한 자료가 차곡차곡 쌓인다면 결국엔 나도 상가입찰을 할 때 공실에 대한 두려움을 점차 줄여나갈 수 있을 것이다.

포인트 : 

- 내가 두려움을 갖지 않고 입찰할 수 있을 만큼 보수적인 월세를 생각하여 입찰가를 산정하자. 

   그리고, 패찰하였다면 3개월 뒤 6개월 뒤 찾아가 무엇이 잘못되었고 어떤 점을 배울 수 있을지 생각하고 배우자. 

- 최근에 낙찰된 상가들 리스트를 뽑아 둘러보고 임대현황이 어떠한지 살펴보자. 이러한 자료들을 쌓을수록

   추후 투자시 큰 도움이 될 것이다.