1주택자 양도소득세 계산법(7.10 대책 이후)

#1주택자를 위한 양도소득세(7.10 대책으로 강화된)

: 주택이 재산 대부분을 차지하는 한국사람이라면 당연히 알아야할 양도소득세입니다. (주택 소유자, 매수 대기자 모두 알아야할 내용!)

부동산매매에서 가장 중요한 것 : 양도 소득세. 양도소득세란 무엇인가? 부동산 매매에서 가장 중요한 것이라 

할 수 있는데요,

주택매수자들 대부분은 그 주택의 시세가 상승하여 양도차익을 가져올 것을 기대하며 매매하는데 그 양도차익에 대한 과세가 바로 양도소득세입니다. 

< 6억에 주택 매수, 9억에 매도시 양도세액은 ? >

예를 들어 주택을 6억에 매수하여 9억에 매도할 시(필요경비는 1천만원 : 취득세, 부동산중개수수료, 발코니확장, 샷시교체) 양도차액은 2억 9천만원입니다. 여기서 최종 세금은 어떻게 될까요?

장기보유 특별공제 : 최소 6 - 최대 80% 후 양도소득금액이 산출되고, 양도소득기본공제 250만원을 제외하여 

과세표준이 28,750만원이 됩니다. 

이 과세표준에 과세표준액 3억원 이하인 38%를 곱하면 산출세액은 8,985만원이 나오고 여기에 

지방소득세 10%인 899만원을 더하면 총양도소득세 9,884만원이 나오게 됩니다.

< 2년이상 보유시 일반과세표준 >

그런데 정부는 1세대 1주택자의 양도 차익에 대한 최고 혜택 : 2년이상 보유시 양도가액 9억이하분에 대해 

비과세 혜택을 제공합니다. 9억 이상의 주택은 9억 이하분은 비과세처리, 그 이상분만 과세합니다. 그러다보니 

1세대 1주택자 요건이 굉장히 까다롭습니다.

1세대 요건 : 일반적으로 부부나 자녀는 모두 포함되며(분리세대도 포함)

분리세대도 포함됨(단, 자녀가 분리세대이면서 30세 이상 or 중위소득 40% 이상은 독립된 세대로 구분)

부부 역시 예전에는 법적혼인관계만 따졌으나 현재는 사실혼관계까지 따지게 된다.

그리하여 이경우 양도차익 2억9천에 대해 

2년 이상 보유시 -> 비과세 혜택

1년 - 2년 미만 보유시 -> 기본세율 9,884만원

1년 미만 보유시 -> 40% 과세하여 1억 2,650만원

이렇게 적용되었으나 7.10 대책으로 1년 미만 70%, 2년미만 60%로 세율이 엄청나게 올랐습니다.

이는 2021년 6월1일부터 적용됩니다.

< 7.10 대책 >

* 다주택자의 경우 2021년 1월1일부터는 취득일이 아닌 1주택이 되고나서 2년 지난 시점이 되어야 비과세 혜택이 적용된다. 예를 들어 주택이 2채가 있을 경우 기존 주택 1채를 매도하고 나서 그 이후 2년이 지나야 비과세혜택을 받을 수 있도록 바뀌었다.

< 8.2 대책 >

그런데 8.2대책으로 1주택자의 갭투자 증가로 조정대상지역내 부동산 규제가 강화되었다

이전엔 2년 이상 보유만 하여도 비과세를 받을 수 있었으나, 현재는 2년 이상 거주 요건이 추가되었다. 

2년 거주 요건이 추가되는 부동산은 -> 17년 8월 2일 이후 취득 + 구입 당시 규제지역

: 두가지 요건 중 하나라도 해당되지 않으면 거주하지 않아도 됨. 

조정대상지역에서 단순히 2년이상 보유시 양도차익 2억9천이면 기본 세율이 9,884만원이나

2년이상 보유 + 거주시 비과세혜택을 받게되는 것이다.

* 규제지역 : 조정대상지역 / 투기과열지구 / 투기지역

나는 비규제지역에 있는 주택을 샀다? -> 규제지역으로 지정되기 이전에 구입한 주택은 거주 의무가 없다.

감사합니다.