부동산 공부의 중요성 : 국토종합계획

#부동산 공부의 중요성 : 국토종합계획

금융위기가 와도 거래가 잘되는 부동산 지역은 있다. 

부동산 거래가 활성화되고 가치가 높아지는 지역은 다른 지역과 무엇이 다를까?

그 답은 ‘수요층’ = 유입되는 인구.

부동산도 모든 재화와 마찬가지로 수요와 공급의 법칙안에 놓여져 있는 것이다.

우리나라는 수도권의 땅 값이 가장 비싸다. 그 이유는 인구가 수도권에 가장

몰려있기 때문이다. 

이와 같이 부동산의 가치를 좌지우지하는 유입되는 인구수의 증감을 미리 알 수 

있다면 부동산 투자의 Key Point가 될 수 있을 것이다.

인구수의 증감은 ‘국토종합계획’을 보면 그 대략적인 그림을 미리 파악할 수 있다.

인구를 이동시키고 집중시키는 그 이유로 무엇이 있을까?

1. 신도시 개발

2. 공장산단의 이주

- 인위적으로 많은 수의 고정인구가 유입. 그리고 주택 수요층의 증가

3. 대학교 

4. 관공서의 이전

지방분권을 위해 혁신도시, 행복도시를 계획하는 등이 여기에 포함된다.

여기서, 신도시는 도시가 성숙되기 까지(마트가 생기고, 학원가가 형성되고) 

통상 5-6년은걸린다. 

이렇게 신도시가 성숙화 되기까지 그 기간동안 인근주변의 아파트 가격이

오를 수 밖에 없다. 사람들의 심리상 이미 모든 인프라가 갖춰진 지역에서

살다가 신축 아파트가 성숙화되어 상가까지 다 들어선 신도시로 이주하고자

하게 되는 것.

국토종합계획을 통해 인구가 먼저 모이는 곳을 알아내고, 이 계획에서

고정인구가 어떤 방식을 통해 유입되게 할 것인지를 파악한다.

4차국토종합계획을 보면 KTX 역세권을 위주로 개발할 계획이 있음을

알 수 있다. KTX역 중 ‘천안아산역’이 있는데, 천안은 이미 도시화가

진행된 곳이었는데 아산은 당시 논밖에 없었는 곳에 불과했는데 

왜 역의 이름을 천안아산역이라 정했을까?

아산시 도시개발기본계획을 보면 답을 알 수 있었다. 

당시 도시기본계획을 보면 신도시 개발 계획, 산업단지 조성, 대학교 등이

들어설 계획이 있었다. 이 3가지가 모두 아산시에 개발되면 땅값이 오르는 것은

당연한 수순이다.

지금에와서 보면 아산시는 신도시 : 탕정지구, 배방지구 / 탕정산단 / 경찰대학교 

(경찰대는 기숙사생활을 하여 부동산과 크게 관련은 없다.) 등 개발이 완료되었다.

이러한 인구가 유입될 도시기본계획은 지침이 아니라 계획이며 수정가능성이 내포되어

있다. 또한 이 계획은 20년 단위로(구체적으론 5년 단계별 단위로 쪼개짐) 계획되어

있어 모두가 실현되지는 않는다. 그렇다면 어떤 계획들이 실현가능성이 높고 낮은지

확인하려면? 

예산편성을 확인하면 그 확률이 높아질 것이다. 예산까지 편성되었는데 개발계획이

엎어질 가능성은 예산이 편성되지 않는 계획보다 훨씬 낮을 것이다.

부동산 투자를 함에 있어서 자신만의 기준이 중요하다. 이사람 저사람한테 물어보고 들은

소스보다, 이러한 개발계획들과 예산편성을 통한 자신만의 기준을 갖고 공부를

통해 투자를 한다면?

갑작스런 위기가 와서 손해를 보게될지라도 다시 내가 분석한 만큼 가치상승이

일어날거란 믿음이 있기 때문에 흔들리지 않고 부동산 투자를 계속해서

해나갈 수 있을 것이다.