일시적 1가구 2주택 비과세 정리 : 비규제 / 규제지역 , 조합원 입주권 , 분양권 , 문제점 - 2

안녕하세요? 지난번엔 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택과 관련하여 연이어 나온 부동산 대책들을 다뤄보았습니다.

오늘은 그 1가구 2주택 비과세 혜택을 비규제 / 규제지역별 ,  입주권과 분양권을 가진 사람들은 어떻게 적용받는지 

마지막으로 현재 1가구 2주택 비과세제도의 문제점을 알아보겠습니다.

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##만약, 신규 주택이 비규제 -> 규제지역으로 묶였다면?

: ‘규제지역 지정 이전에 등기를 쳤고 계약서 작성 + 계약금 지급 증빙가능시 이전혜택 적용’

- 분양자들도 혜택 유지 가능.

##기존 1주택 + 조합원 입주권은 어떨까요?

기존 1주택 취득을 하고 1년이 지난 이후 입주권 취득시 입주권도 주택과 같은 취급을 받기 때문에 비과세 요건 충족 후 기간 내 매도시 비과세 혜택을 받음.

- 그런데, 기존주택을 3년이내 처분해야하는데 입주권에 해당하는 집이 3년이내 완공이 되지 않는 경우가 대다수이다. 

- 이 경우 소득세법 제 156조2의 특례에 따라 3년 내 매도하지 않더라도 비과세를 받을 수 있는 방법이 있다. 아래 두가지 조건이 동시에 충족시 가능하다.

1. 재개발 재건축 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 내에 그 주택으로 세대원 전원이 이사하여

    1년 이상 거주 and

2. 재개발, 재건축 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의

    주택을 양도할 것

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##기존 1주택 + 분양권은?

: ’19.12.16 대책 이후 양도소득세제상 주택 수 계산시 이제는 분양권도 포함되는 것으로

대책이 나왔으며, 그 시점은 ’21.1.1 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수로 산정.

- 시행일 이전 매수자는 포함되지 않음.

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##7.10 부동산 대책에서 다주택자 취득세 중과와 1가구 2주택 비과세 요건 상관관계

< 7.10 대책 : 취득세 중과 >

: 규제지역내 새주택 매수시 취득세가 2주택 8%, 3주택 12%라는 강력한 규제가 나왔습니다.

그러면 일시적 1가구 2주택자는?

- 일시적 1가구 2주택자가 신규주택 취득시는 일단 1주택자의 취득세를 내고 추후 지방자치단체에서 확인하여 일시적 2주택자의 제도를 지키지 않았다면 그 때 추가 취득세를 과세하겠다고 행정안전부 부동산세제과에서 발표하였습니다.

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##그렇다면 일시적 2가구 비과세 제도의 문제는?

: 일단 일시적 2가구 비과세 제도는 규제지역의 경우 1년+전입의무 등 규제가 강화되었지만

제도자체는 사라지지 않고 살아있습니다. 문제는 앞으로 이 제도를 누리기에는 다른 각종 규제들 때문에 현실적인 문제로 막혀버렸다고 할 수 있습니다. 두가지 케이스로 설명드리겠습니다.

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1. 기존 보유 주택은 전세를 주고 그 전세 보증금 + 대출 + 현금으로 신규주택 취득 시

- 기존 주택을 1년 이내에만 처분하면 된다. 그러나, 6.17 대책으로 규제지역내 주담대 취급 시 

   6개월 내 신규주택 전입 및 기존주택을 처분해야 하는 의무가 부과되었다.

- 그러므로, 6개월 내 전세를 낀 기존주택 처분을 하려면 시세만큼 받기 힘들 것이므로 입주가능한 상태에서 

   매도하고 나오는 게 훨씬 낫다. 따라서 이런 방식으로 일시적 2가구를 하는 경우는 많이 없어질 것.

< 6.17 대책 : 규제지역 내 주담대 시 6개월내 처분 및 전입 의무가 부과 >

2. 기존 보유 주택은 거주를 하고, 신규 주택에 갭투자(전세자 전세보증금 + 내 현금)

- 여기서 문제는 내 현금이다. 보통 기존 보유주택에 많은 현금이 들어가 있어, 기존 보유주택을 담보로 받은

  대출금 + 신규 주택에 전세입자의 전세보증금으로 갭투자를 하여 2번째 주택을 구하게 되는데,

- 9.13 대책으로 이미 보유한 주택의 주택자금대출은 생활안정자금 명목으로 최대 1년밖에 나오지 않으며, 

  이러한 자금으로 주택을 매수하지 않겠다는 약정도 체결하며 신규주택 보유여부를 주기마다 확인하여 

  주택구입 확인시 불이익이 부과된다.

- 그리고 12.16 대책으로 신규 주택 취득 시 1년 내 해당 주택으로 전입하고 기존 주택을 양도해야 하는 등 

   제도적으로 더욱 까다로워 졌다.

< 9.13 대책 : 기존주택을 담보로 대출받을 시 생활안정자금으로 신규주택구입 불가 >

< 12.16 대책 : 신규 주택 취득 시 1년 내 전입 및 기존 주택 양도 >

3. 부모님 및 친지의 돈을 빌려서 신규주택을 취득하면 안되나요?

- 투기과열지구 내 신규 주택 구입 시 자금조달계획서 및 증빙자료를 첨부하게 되어 자금출처가 투명하게 되어 버렸다.

< 6.17 대책 : 거래가액과 무관하게 신규주택 취득 시 자금조달계획서 작성 >

##정리

1. 이미 일시적 2주택 조건을 충족했던 분들은 거의 문제가 없다.

- 규제가 계속 강화되니 신규주택 취득 시점에 따라 일시적 2가구 비과세 기간이 줄어들 수 있고 비규제지역인지 

  규제지역인지에 따라서 나뉘니 그 부분만 공부하시면 될 것입니다.

2. 앞으로 일시적 2가구을 하기에는 여러가지 제도적으로 막혔다.

감사합니다. 여기까지 일시적 1가구2주택 비과세 정리였습니다~^^