경매물건 검색 및 분석 1-2(울산 남구 신정동 태화아파트). 재산분할, 공동담보

’20.05.09

#물건 검색 및 분석(울산) 1-2

< 쉬운 물건검색 프로세스 >

1. 2018(현 시점보다 과거)타경을 찾고, 

2. 가격이 감정평가된 시점을 찾아 그 시점대비 현 시세가 어떠한지? 시세가 올랐는지 확인

3. 올랐다면, 그 물건의 물건종별, 

4. 소유자 채무자간 관계, 층과 보일러 등을 살피고 

5. 권리분석 - 전입과 말소기준권리를 통해 임차인의 대항력이 있는지 확인하는 프로세스로 물건을 찾는다.

< 2018타경103992(1) : 울산 남구 신정동 태화아파트 3층 302호(준공 1979년) >

* 신정동 태화강 앞 위치, B-01 재개발예정구역 물건임. 

  : B-01은 현재 추진위설립승인예정단계.

* 2018타경103992(2) 물건(태화동) + 포항 남구 송도동 토지와 함께 같이 나온 공동담보 물건임.

- 감정가 : 124,000,000

- 가격시점 : 2018.06.30

: 감정평가 시점대비 현 시세 우상향 

- 물건종별 : 등기부등본상 아파트 - 건축물대장 확인 필요

- 대지권이 있는 토지건물 일괄매각 물건임

- 소유자와 채무자 다르다. 채권자는 중소기업은행(근저당. 말소기준권리. ‘2013.08.22)

- 3/5층 , 도시가스 , 개별난방

- 소유자: 이OO , 채무자: 유한회사 청O, 채권자 : 중소기업은행. 

** 나의 추정 : 이OO는 전 소유자 장OO의 전 와이프이고, 유한회사 청O는 전 소유자 장OO가 대표로 있는 회사이다.**

- 등기부등본상 소유자 장OO에서 ‘2018.05.03 이OO으로 소유권이전(재산분할. 전와이프로 추정됨). ‘2013.08.22 채무자 유한회사 청O에 대하여 중소기업은행에서 근저당권 설정. 공담으로 포항시 토지와 태화동 빌라도 포함됨. 소유자 이OO는 물상보증인으로 보임.

- 전입세대 열람 : 세대주 김OO 외 1명 등재(전입 : ‘2016.09.30) 

*재산분할이란? : *

혼인관계를 청산하는 사람들 중의 한 쪽이다른 쪽을 상대로해서 재산을 나누어 달라는 것을 재산분할청구권이라고 하는데 다음과 같은 특징이 있다.

①재산이 누구 앞으로 되어 있는가 상관이 없다.

②분할이 요구되는 재산을 만드는데 각자 어느 정도 공헌했는가가 나누는 기준이 된다.

③혼인기간, 각자의 직업, 수입 등을 참조한다.

④분할로 지급하는 것은 현금은 물론이고 부동산 같은 현물도 가능하며 분할지급도 가능하다.

⑤액수나 방법에 대한 협의가 되지 않은 경우 당사자의 청구를 받은 가정법원이 결정한다.

⑥이혼 후 2년 안에 행사해야 한다.

*공동담보물건?*

하나의 부동산으로 담보가 부족할 때 추가로 다른 부동산을 담보로 잡는 것.

- 건물과 토지가 따로 분리되어 있는 단독주택 등은 건물에 토지를 추가로 담보로 잡음

- 권리분석에 있어 특별히 주의할 점은 없다. 근저당권 배당은 채권자들끼리의 문제이며 낙찰자와 상관없다.

- 그러나, 공동담보에 묶인 물건 전부가 낙찰이나 취하 등을 통해 마무리 된 후에 최종 낙찰받은 금액으로 배당을 진행하기 때문에 긴 호흡을 갖고 준비해야 한다. 잔금을 내어도 오랜기간 기다려야 하니 자금계획도 잘 세워두어야 한다.