경매물건 검색 및 분석 2-1(울산 북구 연암동 나나빌 빌라 2층 201호)

’20.05.11

< 쉬운 물건검색 프로세스 >

1. 2018(현 시점보다 과거)타경을 찾고, 

2. 가격이 감정평가된 시점을 찾아 그 시점대비 현 시세가 어떠한지? 시세가 올랐는지 확인

3. 올랐다면, 그 물건의 물건종별, 

4. 소유자 채무자간 관계, 층과 보일러 등을 살피고 

5. 권리분석 - 전입과 말소기준권리를 통해 임차인의 대항력이 있는지 확인하는 프로세스로 물건을 찾는다.

#물건 검색 및 분석(울산) 2-1

< 2018타경15590 : 울산 북구 연암동 나나빌 빌라 2층 201호(준공 2015년) >

* 효문공단 및 오토밸리 부근 거주지역으로 보임

* 채권자 둘 이상으로 중복경매건임

- 감정가 : 191,000,000 -> 1회유찰최저가 133,700,000(70%)

- 가격시점 : 2018.11.24

* 감정평가 : 감평 거래사례 2건 같은 빌라 3층 2017년 8월 , 2층 2016년 6월 위 첨부와 같이 거래됨. 담보평가액은 2억 - 2.2억으로 본건 1.91억의 감평은 적절하거나 조금 저평가로 보이나, 신축빌라시세는 매년 유지 or 조금씩 감소하는거 감안하면 2020년 현재시세와 감평 1.91억 시세 비슷할 듯

- 물건종별 : 빌라. 건축물대장상 빌라 확인

- 대지권이 있는 토지건물 일괄매각 물건임

- 채권자가 2 이상인 중복경매 물건

- 필로티 있는 2/5층 , 전용 25평의 방3욕실2다용도실1 구조로 주변 공단에서 근무하는 근로자의 가족이 함께 거주하기에 적합한 물건.

*엘리베이터 있음*

*도시가스 및 개별난방유무 확인 필요*

*필로티있는 2층으로 결로유무 현장임장 필요*

- 소유자, 채무자 : 서OO , 채권자: 최OO, 채권자 : 울산수협  

< 권리분석 >

: 말소기준권리는 2018.03.26 울산수협(근저당). 임차인 박OO는 전입세대열람 확인결과

전입일 2018.05.28로 등록 및 계약서상 인도일은 2018.03.26으로 되어 있어 후순위 대항력에 해당.

임차인의 권리신고상 전입신고일은 2016.07.20 및 확정일자는 2018.03.27이며

배당요구 종기일 전인 2018.12.28에 배당요구신청도 하였다.

등기부등본 확인결과 임차인은 2016.03.14에 1.6억의 전세권설정을 하였으나 

전세권설정 등기는 말소되었음. 1.6억의 전세계약이 만료되고 다시 보증금 2000의 월세계약을 2018.03.27에 하고 2018.05.28에 전입신고를 한 것으로 보인다.

따라서, 임차인의 대항력을 발생시키기 위한 

1. 계약 및 인도: 2018.03.26

2. 전입 : 2018.05.28

으로서, 대항력은 2018.05.28로 말소기준권리 2018.03.26보다 늦은 후순위대항력이다.

그러나, 소액임차보증금 기준에 해당하는 2천만원의 보증금은 보호받을 수 있을 것으로 보인다.

말소기준권리 근저당이 2018.03.26으로, 광역시 기준 6천만원 이하 보증금 중 2천만원은 최우선 변제되므로, 임차인 박OO의 보증금은 최우선변제로 보호될 것으로 보임.

* 소액임차보증금이란?

< 2018.09.18 이전 >

< 2018.09.18 이후 > 

또한 중복경매로서 두 채권자 중 하나의 채권이라도 회수되면 계속해서 진행될 경매사건으로 보인다.