경매물건 검색 및 분석 1-1(울산 북구 명촌 리비에르1차)

’20.05.09

#물건 검색 및 분석(울산) 1-1

< 쉬운 물건검색 프로세스 >

1. 2018(현 시점보다 과거)타경을 찾고, 

2. 가격이 감정평가된 시점을 찾아 그 시점대비 현 시세가 어떠한지? 시세가 올랐는지 확인

3. 올랐다면, 그 물건의 물건종별, 

4. 소유자 채무자간 관계, 층과 보일러 등을 살피고 

5. 권리분석 - 전입과 말소기준권리를 통해 임차인의 대항력이 있는지 확인하는 프로세스로 물건을 찾는다.

< 2018타경11963 : 울산 북구 명촌 리비에르1차 104동 14층 1402호(준공 2002년) >

- 감정가 : 226,000,000 -> 1회 유찰 158,200,000

- 가격시점 : 2018.11.30.

: 감정평가 시점대비 현 시세 우상향 .

- 물건종별 : 아파트

- 소유자 = 채무자 같으며 채권자는 중울산농협(근저당. 말소기준권리. ‘2015.07.10)

- 14/18층 , 도시가스, 개별난방설비

- 소유자 = 거주자로서 임차인 없음. 중울산농협 채권 금액 2.1억 중 1.65억에 대하여 임의경매로 청구됨.

< 참고사항 > : 대지권미등기, 대지권유무 알 수 없음

*  대지권 미등기이지만, 대지권의 가격이 포함되어 매각 감정가가 평가되었다.집합건물안에 대지권이 없거나 

   대지권미등기면 건물만 매각되는 것으로 볼 수 있음.

* 등기부등본 확인결과 대지권 미등기임. 이러한 경우

1. 토지 소유권이 건물 소유권과 같이 이전하지 않는 경우

: 건물 분양자가 원 토지 소유자에게 대금 지급을 하지 못하여 건물 소유권 이전에 따라 대지권도 같이 

          이전하지 못함. 여전히 별개 토지소유자가 있는 경우

2. 토지 소유권 정리가 미비한 경우

** 토지 소유권(대지권)이 없으면 건물만 매각되고, 있으면 건물과 같이 감정하여 일괄 매각된다.** 

**낙찰 후 대지권의 문제로 불허가나 허가 취소, 감액이 가능하지만 시간과 노력이 소요. 사전에 조사가 필수.**

-> 토지 등기부를 확인하여 건물 소유자 등기가 되어 있는지 확인

-> 중개업소, 관리사무실, 분양사무실을 통해 대지권 미등기 사유와 등기 예정일을 파악

-> 대지권이 없는 것이 맞다면? 대지권 취득비용을 알아보고 입찰