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재개발 재건축 수익 구조의 이해 : 재개발 부동산 매입시 향후 수익은? - 2경제적 자유 : 20대부터 시작하는 발빠른 준비/부동산관련 정보 2020. 10. 2. 22:33
이전글 보기 :재개발 재건축 수익 구조의 이해 : 주변 신축 아파트 시세, 재개발 상가투자 - 1 ##재개발 부동산 매입시 향후 수익은 얼마나 날까? 재개발은 현 시점의 가치인 감정가 + 추후 미래에 발생할 기대시세상승을 P(프리미엄)로가격이 구성되어 있습니다. 감정가 + 프리미엄인 것이죠 그러면 프리미엄이 앞으로 얼마나 붙을지가 투자 수익율 직접적으로 영향을 주겠네요!저의 가까운 지인은 한 예로 울산 중구 B-05 매물을 울산 부동산 하락기의 마지막이었던‘19년 중순쯔음 P5천 - 8천 사이에 34평 두채를 매입했습니다. 지금 그 P는 1년이 지난 시점에서 2.5억에서 3억으로 상승하여 있습니다. 이 2.5억에서 3억은 바로 주변 신축 대장아파트인 2017년식 약사 더샵에 키맞춰 올라가고있는데요, 19..
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재개발 재건축 수익 구조의 이해 : 주변 신축 아파트 시세, 재개발 상가투자 - 1경제적 자유 : 20대부터 시작하는 발빠른 준비/부동산관련 정보 2020. 10. 1. 22:30
#재개발 수익 구조의 이해 : 복잡하게 생각하지 말자 요즘은 재개발 재건축에 관심이 많이 갑니다. 법인의 취등록세가 강화되었고 일반 개인도다주택자의 경우 취등록세 등 각종 세금이 많이 붙어 투자에 제약이 걸린 상황이기 때문에공시지가 1억이하로 취등록세가 1.1%이면서 향후 수익이 기대되는 재개발 재건축으로시선이 가는 것은 당연한 듯 싶습니다. 고수들은 각종 규제대책이 나올 때 패닉에 빠지지 않고 몇달 먼저 싼가격에 선제적으로 주워담은것으로 보입니다. 그리고 이제 우리같은 일반투자자들은 조금 오른 가격의 재개발 재건축 물건들을 설거지(?)는 아니고.. 아무튼 선제적으로 대응한 고수들보단 수익율은 떨어지겠으나 후발주자로 들어갈 찬스가 남은 것이겠네요. 재개발 재건축 공부를 더 해봐야겠지만 부동산에 관심을 가..
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부동산 공매 경매 : 공매에서 기타일반재산이란? , 대출 LTV 산정방식에 대하여경제적 자유 : 20대부터 시작하는 발빠른 준비/부동산관련 정보 2020. 9. 30. 16:26
##공매 기타일반재산 공매 재산종류중 기타일반재산은 자산관리공사의 사이트(온비드)를 이용할 뿐 자산관리공사에서 일임해서 나오는 물건은 거의 없다. 보통 집행기관의 담당자가 관리하며 자산관리공사의 온비드사이트를 이용하여 물건으로 나오게 되는 것이 대부분이다. 기타일반재산은 신탁사나 농협과 같은 은행에서 담보로 가지고있는 물건이라 생각하면 편하다.(참고로 기타일반재산은 압류재산과 같이 말소기준권리가 없고 등기부등본을 확인해서 권리관계를 분석해야 한다.) ##대출 LTV %는 어떻게 산정될까?1. KB시세가 있는 경우- KB시세가 있으면 은행에서 대출의 기준은 KB 시세의 70%이다. 만약 감평된 금액보다 KB시세가 더 높다면? KB시세를 기준으로 대출을 받아 더 유리하다. - KB시세 70% vs 감정가 7..
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부동산 공매 경매 : 아파트형 공장 투자, 감정평가 포인트경제적 자유 : 20대부터 시작하는 발빠른 준비/부동산관련 정보 2020. 9. 29. 16:23
##아파트형 공장은 좋은 입지에 달려있다.2주차 18분 부근 이후 : 지적도에서 점선을 보며 향후 개발계획이 있는 곳을 확인한다.그리고 확대했을시 만약 1종지구단위계획구역이라고 적혀있다면? 추후 -지구가 생기는 것으로택지개발이 이루어질 계획과 실행이 있을 예정이라는 뜻이다. 이러한 공장이나 토지가 경매&공매로 나올시 사건번호를 확인하자. 사건번호가 2019, 2018, 2017 등 과거이고 감정평가가 과거에 이루어졌다면 해당 부동산이 감평된 시점 이후로 시세가 오르고 있는지 어떤 개발호재가 있는지 확인. 특히, 공장이나 토지처럼 감정평가가 어려운 물건은 소유주도 시세를 잘모르며 중개사들도 정확히 알기가 힘들다. 비교할 대상이 없어 비교표준이 잘안되기 때문이다. 만약 경공매로 나온 부동산이 감평시점 이후로..
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부동산 공매 경매 : 공장경매, 감정평가의 세분류, 매각물건명세서의 사업자등록일은?경제적 자유 : 20대부터 시작하는 발빠른 준비/부동산관련 정보 2020. 9. 28. 15:23
##공장경매에서 point공장은 중요한점이 공장저당법을 알아야 한다. 공장은 저당으로 토지와 건물외에도 ‘기계기구’들도 저당을 잡는다. 공장에는 고가의 기계들, 설비들도 많이 있기 때문에감정평가에서 기계기구들, 설비들도 포함해서 평가된다. 그래서 공경매에서 감정평가액만 보고 공장을 평가하면 안된다. 내가 이 공장을 낙찰 후 매도를 하거나 임대를 줄 때 동종업계 사람들이 와서 공장에 있는기계기구들이나 설비들을 필요로한다면 좋겠지만, 공장은 업종도 많고 임차인이나 매수자 입장에서 필요없는 설비들까지 매수에 포함하고 싶지는 않을 것이다. 그래서 경공매를 하는 입장에서 공장을 입찰할 때는 ‘매각토지 및 건물현황’에서 기계기구품목이 없거나 금액이 작은 건을 접근해야한다. 왜냐면 기계기구들 금액이 크고 복잡한 기계..
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울산부동산 하락기의 끝이었던 19년도 분위기, 부동산투자 포인트는 무엇일까?경제적 자유 : 20대부터 시작하는 발빠른 준비/부동산관련 정보 2020. 9. 24. 21:27
1편 : 울산부동산의 하락기와 최근 1년간 상승장으로 보는 투자포인트(feat. 송정지구, 대현더샵, 문수로아이파크)##하락기의 끝이었던 19년도 분위기 : ‘욕세권’이라는 말이 있습니다. 당시 4년간 지속되는 많은 공급물량과 집값하락으로 거주민들은 외노자들이 사는 공기안좋은 낙후된 동네인 야음동과울산 ‘북구’이며 택지를 개발하여 성숙된 상권이 형성되기에 아직 멀었던, 촌이라 생각하던 송정지구를 깍아내리며 그런곳에서 어떻게 살아? 라는 식으로 무시하게 됩니다. 하지만 발빠른 외지투자자들과 약간의 현지주민들은 객관적으로 시장을 바라보며 19년도 하반기가 가장 저점임을 여러 데이터를 통해 확신하게 되고 이때 북구/남구의 미분양 및 무피, 마피를 잡거나 옥동과 신정동등의 핵심 대장아파트들을 매입하며 큰 시세상..
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울산부동산의 하락기와 최근 1년간 상승장으로 보는 투자포인트(feat. 송정지구, 대현더샵, 문수로아이파크)경제적 자유 : 20대부터 시작하는 발빠른 준비/부동산관련 정보 2020. 9. 23. 20:27
#울산의 하락기와 현 상승장으로 보는 투자 포인트(feat. 송정) : 울산의 아파트값이 긴 하락기를 지나 상승장으로 본격적으로 돌입한지 1년이 지났습니다. 기존에 울산의 대장이었던 옥동의 중심인 문수로2차 아이파크는 33평과 39평 모두 1년간 66.7%라는 어마어마한 급등을 하였습니다. 기존에도 6억 이상이었고 그게 울산에서 가장 몸값이 비싼 시세였음에도 불구하고대장답게 가장 큰 상승률을 보이며 39평대의 경우 12억에 실거래가 완료되었습니다. 이러한 상승장이 모두 부동산비수기. 여름 8월에 이루어졌고, 현재 b-05와 b-08 등 대박 청약을 대기하고 있는 상황에서, 청약이 끝난후 당첨되지 못한자들이 가을 부동산성수기를 맞이해 이제는 실입주자들..
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일시적 1가구 2주택 비과세 정리 : 비규제 / 규제지역 , 조합원 입주권 , 분양권 , 문제점 - 2경제적 자유 : 20대부터 시작하는 발빠른 준비/부동산관련 정보 2020. 9. 10. 12:30
안녕하세요? 지난번엔 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택과 관련하여 연이어 나온 부동산 대책들을 다뤄보았습니다.오늘은 그 1가구 2주택 비과세 혜택을 비규제 / 규제지역별 , 입주권과 분양권을 가진 사람들은 어떻게 적용받는지 마지막으로 현재 1가구 2주택 비과세제도의 문제점을 알아보겠습니다. 이전글 보기 : 일시적 1가구 2주택 비과세 정리 : 9.13대책, 12.16대책 - 1 ##만약, 신규 주택이 비규제 -> 규제지역으로 묶였다면? : ‘규제지역 지정 이전에 등기를 쳤고 계약서 작성 + 계약금 지급 증빙가능시 이전혜택 적용’- 분양자들도 혜택 유지 가능. ##기존 1주택 + 조합원 입주권은 어떨까요?기존 1주택 취득을 하고 1년이 지난 이후 입주권 취득시 입주권도 주택과 같은 취급을 받기 때문에 비과..