부동산 공매 경매 : 공매에서 기타일반재산이란? , 대출 LTV 산정방식에 대하여

##공매 기타일반재산

공매 재산종류중 기타일반재산은 자산관리공사의 사이트(온비드)를 이용할 뿐 자산관리공사에서 일임해서 나오는 물건은 거의 없다. 보통 집행기관의 담당자가 관리하며 자산관리공사의 온비드사이트를 이용하여 물건으로 나오게 되는 것이 대부분이다.

기타일반재산은 신탁사나 농협과 같은 은행에서 담보로 가지고있는 물건이라 생각하면 편하다.

(참고로 기타일반재산은 압류재산과 같이 말소기준권리가 없고 등기부등본을 확인해서 권리관계를 분석해야 한다.)

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##대출 LTV %는 어떻게 산정될까?

1. KB시세가 있는 경우

- KB시세가 있으면 은행에서 대출의 기준은 KB 시세의 70%이다. 만약 감평된 금액보다 KB시세가 더 높다면? KB시세를 기준으로 대출을 받아 더 유리하다. 

- KB시세 70% vs 감정가 70% vs 낙찰가 80%

2. KB시세가 없는 경우

- KB시세가 없는 빌라나 외딴 아파트 그리고 상가의 경우는 KB시세가 없는 경우가 대부분인데 이는 시세를 산정할 비교표준이 없어 어렵기 때문이다.

- 이러한 부동산은 감정가의 70% vs 낙찰가 80%

Check! 낙찰가가 2-3천짜리 소액도 대출이 될까? 낙찰가가 2-3천짜리여도 감정가는 5천 이상일수도 있다. 이때 해당 부동산의 지역에 대한 최우선변제금(소액임차보증금)보다 더 낙찰가가 높다면 감정가의 70% , 낙찰가의 80% 만큼 대출이 가능하다.

비규제지역의 경우 LTV는 무주택자의 경우 감정가의 70%, 낙찰가의 80%이며 이미 1주택자의 경우는 10% 차감한 60%로 리밋이 제한된다. 

또한, 공시가격을 기준으로 1억이하는 몇채를 매입하든 취득세중과가 배제된다는 점이

공경매 투자의 포인트이다. 공시가격은 네이버부동산에서 동일한 매물의 부동산을 검색하여

공시가격란을 찾으면 확인 가능. 공시가격과 실거래가는 당연히 같지 않다!