#재개발 수익 구조의 이해 : 복잡하게 생각하지 말자

요즘은 재개발 재건축에 관심이 많이 갑니다. 법인의 취등록세가 강화되었고 일반 개인도

다주택자의 경우 취등록세 등 각종 세금이 많이 붙어 투자에 제약이 걸린 상황이기 때문에

공시지가 1억이하로 취등록세가 1.1%이면서 향후 수익이 기대되는 재개발 재건축으로

시선이 가는 것은 당연한 듯 싶습니다.

고수들은 각종 규제대책이 나올 때 패닉에 빠지지 않고 몇달 먼저 싼가격에 선제적으로 주워담은것으로 보입니다. 그리고 이제 우리같은 일반투자자들은 조금 오른 가격의 재개발 재건축 물건들을 설거지(?)는 아니고.. 아무튼 선제적으로 대응한 고수들보단 수익율은 떨어지겠으나 후발주자로 들어갈 찬스가 남은 것이겠네요.

재개발 재건축 공부를 더 해봐야겠지만 부동산에 관심을 가지면서, 울산에 아파트를 매수하고

특히, 중구 원도심 재개발 - B-05, B-04를 바로 옆에서 지켜보며 깨달은 점이라 함은

**재개발, 재건축 아파트 주변의 신축/준신축 아파트 가격이 오르면 재개발 재건축도 동반 상승한다.**

라는 점입니다. 부동산 투자를 한번이라도 해보신 분은 당연하게 피부로 와닿을만한 내용이며

한번도 매수해보지 못한 사람은 감이 잘안오실수도 있겠네요.

예를 들어 B-05, B-04의 분양권 P는 주변 대장아파트 시세상승에 발맞춰 상승중입니다.

울산 중구의 경우는… 약사 더샵의 상승분을 따라 (현재 34평 호가 약 6.5-6.7억)

B-05, B-04 P가 올라가고 있는 것이죠

그리고 이러한 각 구의 대장아파트들이 치고나가면 제가 살고있는 2급지 아파트도 갭메우기를 하며 따라올라가는 모양새가 일반적인 상승장 부동산의 흐름입니다.

##주변 신축 아파트가 올라야 재개발이 오른다.

그래서 상승장에 부동산 재개발이 많아지는 것입니다. 건설사도 남겨먹을게 있어야 들어오는 사업가들인데 완판 분양은 당연하고 차익까지 벌어가야겠죠? 건설하는데 드는 인건비나 자재비나 기타 등등은 거의 항상 일정할테니까요

관리처분이 나고 안나고가 중요한 것이 아니라 기본적으로 투자를 한다는 것은 수익이 나냐 안나냐가 중요한 것이 아닐까요? 그렇다면 재개발 단계에 대해서 공부하는 것은 당연한 일이고

오를 지역을 알아볼수 있는 시야를 가지는게 가장 중요하겠습니다.

지금까지는 저평가되었거나 수급의 문제로 침체기를 겪었으나, 앞으로의 상승이 기대되는 지역의 재개발 물건을 잡는 것이 포인트가 될 것입니다.

현재는 지방시장을 보는 것이 좋겠습니다. 아직도 울산과 같이 상승이 진행중이거나 대기중인 지방지역들이 몇몇 있는 것으로 저도 공부하는 중에 알게되었습니다.

##투자금이 적은 상가를 공략하는 것도 방법

재개발이 진행될 예정이 있는 지역이라 함은 정말 낙후되고 오래된 곳이어서 재개발이 필요한 곳일 것입니다. 이러한 곳들은 특징적으로 과거에 중심지여서 입지가 좋은 곳들이 많고

성숙한.. 아니 성숙을 넘어서 농익은 상권을 가지고 있습니다.

농익은 시장상가랄까요? 어릴적 부모님 손잡고 다니던. 그런 시장상가도 재개발 투자처가 될 수 있습니다. 시장상가가 어떻게 재개발아파트로 변모하게되는 걸까요?

기존의 지역이 재개발이 되면 그곳은 개발계획에 따라 아파트와 같은 주거단지와 그에 맞춰 상가들이 들어오게됩니다. 그런데, 기존에 있었던 상가들의 수보다 재개발 후에 상가수가 더 적다면? 상가를 가지고 있던 주인들이 상가 추첨에서 떨어지게된다면 아파트를 받을 수 있는 경우라 할 수 있습니다.

상가 추첨에서 떨어지게되어 현금청산을 하면 여러가지 사업을 진행하는데 있어 문제가 발생하고 순조롭게 진행되지 못하고 난항을 겪게 되는데요. 이러한 점을 막기위해서 조합에서는 상가를 가지고 있는 조합원이 상가추첨에서 떨어지게되면 아파트분양권을 주게되는 것입니다.

**조합에서 상가 소유자가 아파트를 신청할 수 있게 정관을 바꿨는지의 유무를 확인**

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