##아파트형 공장은 좋은 입지에 달려있다.

2주차 18분 부근 이후 : 지적도에서 점선을 보며 향후 개발계획이 있는 곳을 확인한다.

그리고 확대했을시 만약 1종지구단위계획구역이라고 적혀있다면? 추후 -지구가 생기는 것으로

택지개발이 이루어질 계획과 실행이 있을 예정이라는 뜻이다.

이러한 공장이나 토지가 경매&공매로 나올시 사건번호를 확인하자. 사건번호가 2019, 2018, 2017 등 과거이고 감정평가가 과거에 이루어졌다면 해당 부동산이 감평된 시점 이후로 시세가 오르고 있는지 어떤 개발호재가 있는지 확인.

특히, 공장이나 토지처럼 감정평가가 어려운 물건은 소유주도 시세를 잘모르며 중개사들도

정확히 알기가 힘들다. 비교할 대상이 없어 비교표준이 잘안되기 때문이다.

만약 경공매로 나온 부동산이 감평시점 이후로 개발호재가 있어 종상향이 되었거나 개발예정인 지역이라면 건설사입장에서도 어떻게든 매입하여 자사분양을 하려고 할 것이다.

도급계약보다는 건설사입장에서도 자사분양이 남는것이 많으며 어차피 건축비는 건설경기가 좋을때나 안좋을때나 같기 때문에 이러한 호재가 있는 토지나 부동산이라면 어떻게든 매입하여

재개발을 진행하려할 것이다. 재개발을 통해 조합원 분양을 하고 난 나머지 일반분양에서

해당 재개발구역 시세가 높다면 건설사가 남겨먹을 수익이 많기 때문이다.

##감정평가 포인트 : 비교표준지가 없는 물건?

감정평가서는 단순 서류가 아닌 굉장히 중요한 투자지표이다. 공경매로 나올 부동산 물건을 감정평가할 때, 그 물건의 시세는 비교표준을 이용해서 평가기관에서 감정평가를 하게된다.

만약 어떤 물건의 감정평가를 할때 1.담보와 2.경매 두가지 목적에 의해서 과거에 평가된 두 곳의 비교표준지의 시세를 참고로하여 표준지가액을 결정할 때

1번 담보를 기준으로 표준지가액을 결정하였다면, 그 물건은 저평가되어 투자가치가 있는 물건일 가능성이 높다.

왜냐면, 경매를 목적으록 감정평가될 때는 그 부동산의 저당권을 가지고 있는 채권자(대부분 은행임)들은 감평기관에 의뢰를 할 때 제시받은 감정평가액이 마음에 들지 않으면 계속해서 상향요구를 하기 때문에 보통 경매를 목적으로 감정평가된 물건은 시세보다 높은 시세일 가능성이 높다. 왜냐하면 공경매로 나오면 최소 1번이상은 유찰이 될 수도 있을

가능성이 높아 애초에 감정평가를 시세보다 높게하여 은행은 되도록 많은 금액을 채권으로 회수하고 싶기 때문이다!

담보로 평가된 물건이 시세보다 낮게 감정평가되는 이유는 간단히 생각해서 우리가 아파트를 매매하기 위해 대출을 받을때, 비규제지역 무주택자는 LTV 70%까지 대출이 가능하다.

이러한 LTV 70%의 기준은 무엇일까? 내가 매매한 아파트의 가격일까? 아니면 중개사가

띄우고 있는 호가일까? 정답은 KB와 같은 기관에서 평가한 아파트의 가치에 70%를

대출받을 수 있는 것이다.

아파트를 한번이라도 매매해봤다면 알겠지만 이런 기관에서는

대출을 최대한 보수적으로 해주기 위해서 현재 실거래되는 시세보다 짜게 80-90%정도로

평가하고 있는 것을 알 수 있다. 따라서 담보를 목적으로 평가될 때는 시세보다 짜게 평가될 수 있다는 것을 이해하면 투자포인트가 될 것이다.

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